부동산임의경매[임의경매절차에서 유치권 신고자에 대한 매각기일 등 통지가 누락되었음을 이유로 한 매각불허가결정과 유치권 관련 신고내용을 기재한 매각물건명세서로 인해 매각허가결정이 위법한지 문제된 사건]

【최고가매수신고인, 재항고인】 최고가매수신고인 (소송대리인 법무법인 정행인 담당변호사 이종훈)<br/>【채무자겸소유자, 상대방】 주식회사 ○○ (소송대리인 법무법인 중정 담당변호사 정치영)<br/>【원심결정】 수원지법 2023. 11. 17. 자 2023라5352 결정<br/>【주 문】<br/> 원심결정을 파기하고 사건을 수원지방법원으로 환송한다. <br/><br/>【이 유】 재항고이유를 판단한다. <br/> 1. 관련 법리 <br/>매각허가결정에 대한 항고는 민사집행법 제121조에서 정한 매각허가에 대한 이의신청사유가 있거나 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 드는 때에만 할 수 있다(민사집행법 제130조 제1항). 위 이의신청사유 중 민사집행법 제121조 제5호의 ‘매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때’에 해당하는지 여부는 그 흠이 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산 경매와 매각물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 한다(대법원 2000. 1. 19. 자 99마7804 결정 등 참조). 또한 민사집행법 제121조 제7호의 이의신청사유인 ‘경매절차에 중대한 잘못이 있는 때’란 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차위반의 사유가 있는 때를 말한다. <br/> 한편 집행법원은 민사집행법 제104조 제2항에 따라 매각기일과 매각결정기일을 민사집행법 제90조 각호에서 정한 이해관계인에게 통지하여야 하는데, 이때 유치권 신고자가 민사집행법 제90조 제4호의 이해관계인인 ‘부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람’에 해당하기 위해서는 신고서 접수 이후 매각허가결정이 있을 때까지 유치권의 취득·존속에 관한 사실을 집행법원에 증명하여야 한다. <br/> 2. 기록에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. <br/> 가. △△새마을금고는 2020. 10. 16. 상대방 소유인 이 사건 부동산에 관하여 제1심법원에 2020타경72579호로 임의경매개시신청을 하였고, 제1심법원은 2020. 10. 19. 이 사건 부동산에 관한 임의경매개시결정을 하였다.<br/> 나. 이후 제1심법원이 수차례에 걸쳐 이 사건 부동산에 관한 매각명령을 내렸으나 유찰 또는 변경명령으로 제대로 매각되지 아니하였다. 이에 제1심법원은 2022. 9. 5. 감정재평가명령을 내렸고, 감정평가액이 2022. 9. 14. 현재 10,794,239,000원으로 된 제2차 감정평가서를 제출받은 후 2022. 10. 20. 다시 위 부동산에 관한 매각명령 및 공고를 하였다. <br/> 다. □□건설 주식회사(이하 ‘□□건설’이라 한다)는 위 매각명령 다음 날인 2022. 10. 21. 이 사건 부동산에 관하여 공사대금 17억 원을 피담보채권으로 한 유치권 신고를 하였다.<br/> 라. 제1심법원은 2022. 11. 7. 이 사건 부동산에 관한 매각물건명세서를 다시 작성하였는데, 여기에는 ‘2022. 10. 21. 자 □□건설로부터 경매물건에 대해 공사대금 17억 원의 유치권 신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함.’이라는 기재(이하 ‘이 사건 유치권 관련 기재’라 한다)가 추가되었다. <br/> 마. 그 후 실시된 제1, 2회 매각기일에서는 모두 입찰자가 없어 입찰불능이 되었고, 2023. 1. 27. 실시된 제3회 매각기일에서 ◇◇◇ 주식회사가 57억 원을 신고하여 최고가매수신고인이 되었다. 그러나 제1심법원은 2023. 2. 3. ‘유치권자 □□건설에 대한 매각기일 및 매각결정기일 통지가 누락되었다.’는 이유로 매각불허가결정을 하였고(이하 ‘2023. 2. 3. 자 매각불허가결정’이라 한다), 이 결정은 그대로 확정되었다. <br/> 바. 제1심법원은 2023. 2. 13. 다시 매각명령 및 공고를 하여 새 매각절차를 개시하였고, 같은 날 앞서 본 이 사건 유치권 관련 기재가 동일하게 포함된 매각물건명세서를 다시 작성하였다. <br/> 사. 한편 주식회사 ☆☆종합건설(이하 ‘☆☆종합건설’이라 한다)은 2023. 2. 23. 이 사건 부동산에 관하여 공사대금 4억 7,300만 원을 피담보채권으로 한 유치권 신고를 하였다. 이에 제1심법원은 그다음 날인 2023. 2. 24. 매각물건명세서에 위 ☆☆종합건설의 유치권 신고서 부분도 ‘그 성립 여부는 불분명함.’으로 기재를 추가하였고, 같은 날 위 ☆☆종합건설에 매각 및 매각결정기일 통지서를 발송하였다. <br/> 아. 반면 이 사건 임의경매를 신청한 채권자 △△새마을금고는 2023. 2. 27. 제1심법원에 □□건설 및 ☆☆종합건설의 각 유치권이 성립되지 않으므로 각 유치권 신고를 배제하여 달라는 취지의 ‘유치권배제신청서’를 유치권 신고자별로 각각 제출하였다. <br/> 자. 이와 같은 상태에서 제1심법원은 2023. 3. 2. 새 매각절차의 제1회 매각기일을 진행하였고, 여기에 재항고인만이 입찰에 참여하여 5,711,111,000원으로 최고가매수신고인이 되었으며, 제1심법원은 2023. 3. 9. 재항고인에 대하여 매각허가결정을 하였다(이하 ‘이 사건 매각허가결정’이라 한다). <br/> 3. 원심의 판단<br/> 원심은, □□건설이 신고한 유치권은 □□건설이 이 사건 부동산에 관한 경매개시결정 기입등기 이전부터 위 부동산을 점유하였다고 보기 어려워 성립될 여지가 없음이 명백한 경우에 해당되는데도, 제1심법원이 작성한 위 부동산에 관한 매각물건명세서의 기재 및 2023. 2. 3. 자 매각불허가결정은 □□건설의 유치권이 성립될 수 있음을 전제로 하고 있는바, 이는 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 중대한 영향을 끼친 것으로 보이므로 민사집행법 제123조 제2항의 직권 매각불허가사유가 되는 같은 법 제121조 제5호의 ‘매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 때’ 및 같은 조 제7호의 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’에 해당하고, 따라서 재항고인에 대하여 한 이 사건 매각허가결정은 위법하다고 판단하였다. <br/> 4. 대법원의 판단<br/> 그러나 원심의 판단은 받아들이기 어렵다. 그 이유는 다음과 같다. <br/> 가. 무엇보다 이 사건 매각허가결정은 2023. 2. 3. 자 매각불허가결정이 확정됨에 따라 개시된 새로운 매각절차에서 이루어진 것으로, 특별한 사정이 없는 한 설령 위 매각불허가결정이 잘못되었다고 하더라도 이를 이유로 이 사건 매각허가결정까지 ‘경매절차에 중대한 잘못이 있는 때’에 해당한다고 보기 어렵다. 그리고 앞서 본 인정 사실을 관련 법리에 비추어 살펴보면, 제1심법원이 유치권 신고자인 □□건설도 일단 매각기일 등의 통지 대상자에는 해당하는 것으로 보아 직권으로 ‘□□건설에 대한 기일통지의 누락’을 이유로 민사집행법 제123조 제2항 및 제121조 제1호에 따라 내린 2023. 2. 3. 자 매각불허가결정에 □□건설의 유치권 성립을 전제로 한 중대한 잘못이 있다고 단정할 수도 없다. <br/> 나. 또한 앞서 본 법리에 비추어 이 사건을 살펴보면, 제1심법원이 이 사건 매각허가결정 전에 작성한 매각물건명세서에는 ‘□□건설 및 ☆☆종합건설로부터 이 사건 부동산에 관한 유치권 신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명하다.’는 내용만 기재되어 있을 뿐 유치권의 성립 여부에 관한 판단이 포함되어 있지 아니하고, 제1심법원이 감정인의 제2차 감정평가서 작성 이후에 제출된 유치권 신고서에 관하여 그 유치권 성립 여부를 단정할 수도 없는 만큼 위 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있었다고 보기도 어렵다. <br/> 다. 나아가 이 사건 매각허가결정 전에는 원심이 지적한 □□건설의 유치권 신고서 외에도 ☆☆종합건설의 유치권 신고서도 접수되어 있는 상황으로 그 내역이 새로 작성된 매각물건명세서에 이미 반영되어 있었고, 이에 대해 이 사건 임의경매절차의 신청인 △△새마을금고가 각 유치권이 성립되지 않는다는 이유로 배제신청까지 하였다. 그렇다면 일반 매수희망자가 제1심법원이 2023. 3. 2. 실시한 제1회 매각기일에서 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 매각물건명세서의 이 사건 유치권 관련 기재 및 2023. 2. 3. 자 매각불허가결정에 관하여 □□건설의 유치권이 성립될 수 있음을 전제로 고려할 것이라고 단정하기도 어렵다. <br/> 라. 그럼에도 원심법원이 유치권 신고에 관한 일반적인 내용인 이 사건 유치권 관련 기재 및 2023. 2. 3. 자 매각불허가결정이 직권 매각불허가사유에 해당함을 이유로 이 사건 매각허가결정까지 위법하다고 판단한 것은 재항고이유 주장과 같이 매각불허가사유에 관한 법리 등을 오해하여 재판에 영향을 미친 잘못이 있다. <br/> 5. 결론 <br/> 원심결정을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. <br/><br/>대법관 서경환(재판장) 김선수 노태악(주심) 오경미