공사계약 해지 분쟁

[1] 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 하나, 그 무효 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다(민법 제137조). 여기서 당사자의 의사는 법률행위의 일부가 무효임을 법률행위 당시에 알았다면 의욕하였을 가정적 효과의사를 가리키는 것이다. 그리고 이와 같은 법률행위의 일부무효 법리는 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여져서 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있는 경우에도 적용된다. 이때 그 계약 전부가 일체로서 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있는 것인지의 여부는 계약 체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다.<br/> [2] 甲 주택재개발정비사업조합설립추진위원회가 주택재개발사업을 시행하기 위해 乙 주식회사를 시공사로 선정하는 결의를 한 후, 乙 회사와 공사도급계약을 체결하면서 乙 회사가 甲 추진위원회에 정비사업 시행을 위하여 소요되는 자금을 대여하는 내용의 소비대차약정을 체결하였는데, 시공사 선정결의와 공사도급계약이 무효가 되어 소비대차약정도 무효가 되는지 문제 된 사안에서, 甲 추진위원회와 乙 회사는 추진위원회 단계에서 이루어진 시공사 선정결의의 법적 효력이 분명하지 않아 공사도급계약이 무효로 될 가능성이 있었음에도 공사도급계약을 체결하였고 거기에 소비대차약정도 포함시킨 점, 甲 추진위원회와 乙 회사는 공사도급계약이 무효가 된다고 하더라도 장차 조합이 설립되면 조합 총회 결의를 통하여 추진위원회 단계에서 이루어진 시공사 선정결의나 공사도급계약이 유효로 될 수 있다는 사정을 염두에 두었다고도 볼 수 있는 점, 乙 회사는 시공사 선정결의에 관하여 무효확인을 구하는 소가 계속 중인데도 지속적으로 甲 추진위원회에 금전을 대여하고 일부 대여금에 관하여는 추가로 소비대차계약 공정증서를 작성받기도 한 점 등에 비추어 보면, 甲 추진위원회와 乙 회사는 공사도급계약과 소비대차약정을 체결할 당시 공사도급계약이 무효로 된다고 하더라도 소비대차약정을 체결, 유지하려는 의사가 있었다고 볼 여지가 있는데도, 이와 달리 본 원심판단에 심리미진 등의 잘못이 있다고 한 사례.<br/>

부동산중개업자가 아파트의 교환계약을 중개함에 있어서 당시 위 아파트가 완공되기 전이어서 소유자가 누구인지에 대한 분쟁이 발생할 가능성이 크므로 공사계약서나 도급계약서의 제시를 요구하거나 재건축추진위원회에 문의하여 양도의뢰인이 과연 위 아파트의 분양예정자인지, 다른 분양예정자가 있는지 여부를 조사 확인할 의무가 있고, 그 결과 만일 위 아파트의 분양예정자가 양도의뢰인이 아닌 사실을 알게 되었다면 양수의뢰인에게 이를 고지함으로써 교환계약을 체결할 것인지 여부를 심사숙고할 기회를 주어야 한다고 한 사례.<br/>

아파트 신축·분양사업의 시행사인 甲 주택개발정비사업조합과 시공사인 乙 주식회사가 아파트를 분양하면서 수분양자들에게 현관문이 2개이나 경계벽이 설치되어 있지 않아 세대를 통합하여 사용할 수 있는 구조인 ‘기본형’과 현관문이 2개이고 경계벽이 설치되어 있어 세대를 분리하여 사용할 수 있는 구조인 ‘부분임대형’ 중 하나를 선택하도록 하였고, 丙 등은 아파트 공급계약을 체결하면서 기본형을 선택하였는데, 설계도면상 기본형에는 보일러가 1대 설치되는 것으로 표시되어 있었으나 공급계약 체결 이후 甲 조합 등이 설계변경을 통해 기본형에 보일러 1대를 추가로 설치하자 丙 등이 甲 조합 등을 상대로 채무불이행으로 인한 손해배상 등을 구한 사안이다.<br/>구 주택법(2016. 12. 2. 법률 제14344호로 개정되기 전의 것) 제2조 제2호의2에서 정한 ‘세대구분형 공동주택’은 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조이자 동시에 하나의 세대가 통합하여 사용할 수 있는 구조로서, 이에 해당하기 위하여는 적어도 본 세대와 분리세대 간 구분된 공간이 갖추어져 있어야 하는데, 기본형에는 경계벽 등이 설치되어 있지 않아 주택 내부 공간이 분리되어 있지 않으므로 장차 간단한 시공만을 거쳐 세대구분형 공동주택으로 사용 가능하다고 하더라도 현재 세대구분형 공동주택에 해당한다고 볼 수 없고, 보일러 2대가 설치되는 것은 상당히 이례적으로 같은 공간을 2대의 보일러로 난방을 운영하게 되어 이용이 불편하고 난방에너지 효율 감소 및 관리비용 추가 지출이 있을 것으로 보이는 점, 기본형이 부분임대형과 마찬가지로 세대구분형 공동주택의 요건을 갖출 수 있도록 시공된다는 사실이 충분히 설명되었다고 보기 어려우므로 丙 등이 보일러 2대가 설치되는 것을 예측할 수 있었다거나 수인 가능한 범위에 있었다고 볼 수 없는 점 등에 비추어, 기본형에 보일러 1대를 추가하는 설계변경은 수분양자들의 동의 없이 설계변경이 가능한 ‘경미한 설계변경’에 해당하지 않으므로, 甲 조합이 丙 등의 동의 없이 설계변경을 통하여 기본형에 보일러를 추가로 설치한 것은 공급계약상 의무를 위반한 채무불이행에 해당하고, 한편 乙 회사는 甲 조합과의 공사계약에 따라 아파트 신축공사를 진행한 시공사일 뿐 아파트 분양과 관련하여 丙 등과 직접적인 계약관계가 있다고 보기 어려우므로 乙 회사에 대한 청구는 이유 없다고 한 사례이다.<br/>