불법전대차의 개념과 법적 대응방법, 임대인의 계약해지 요건, 명도청구 절차까지 상세히 알아봅니다. 실제 판례와 구제수단을 통한 효과적인 해결방안을 제시합니다.
불법전대차란 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 제3자에게 다시 임대하는 행위를 말합니다. 민법 제629조에 따르면 임차인은 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하게 하지 못하며, 이를 위반할 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
불법전대의 성립요건은 크게 세 가지입니다. 첫째, 임차인이 임차물의 전부 또는 일부를 제3자에게 사용·수익하게 했어야 합니다. 둘째, 이러한 행위에 대해 임대인의 동의가 없었어야 합니다. 셋째, 실제로 제3자가 임차물을 점유·사용하고 있어야 합니다. 임대인의 동의는 명시적 동의뿐만 아니라 묵시적 동의도 포함되며, 사후 추인도 가능합니다.
대법원은 불법전대 사안에서 임대인의 계약해지권 행사를 비교적 엄격하게 인정하고 있습니다. 판례에 따르면, 임대인이 상당 기간 동안 불법전대 사실을 알면서도 이의를 제기하지 않은 경우에는 묵시적 동의가 있었다고 보아 계약해지권이 제한될 수 있습니다. 또한, 불법전대 사실이 발견되었더라도 임차인이 즉시 이를 시정한 경우에는 신의칙상 계약해지가 제한될 수 있습니다.
불법전대 발견 시 임대인은 다음과 같은 단계적 대응이 필요합니다. 1) 내용증명을 통해 불법전대 사실을 지적하고 시정을 요구합니다. 2) 시정되지 않을 경우 임대차계약 해지를 통보합니다. 3) 명도소송을 제기하여 임차인과 전차인의 퇴거를 요구합니다. 특히 상가건물의 경우 불법전대는 상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권 행사의 제한사유가 되므로, 임대인은 이를 근거로 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
원칙적으로 가능하나, 내용증명으로 시정을 요구하고 상당한 기간을 주는 것이 바람직합니다. 법원은 즉각적인 해지보다 단계적 조치를 선호합니다.
임대인은 전차인에게 보증금 반환 책임이 없습니다. 전차인은 직접 계약한 임차인에게 보증금 반환을 청구해야 합니다.
임대인이 불법전대 사실을 알면서도 상당기간(통상 수개월) 동안 이의제기 없이 차임을 수령한 경우 등이 이에 해당합니다.