임대차보증금

【원고, 항소인】 ○○○ 주식회사 (소송대리인 법무법인 정행인 담당변호사 김정만 외 1인) 【피고, 피항소인】 △△△ 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 세종 담당변호사 김영근 외 2인) 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2022. 4. 8. 선고 2020가합527549 판결 【변론종결】2022. 10. 19. 【주 문】 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 1,324,640,605원 및 이에 대하여 2018. 9. 1.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이 유】 1. 기초사실 이 법원이 이 부분에 적을 이유는, 아래와 같이 일부 추가·수정하는 것 외에는 제1심 판결 이유 중 제1항 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. ○ 제1심 판결문 제3면 표 아래 제2행의 "받았고" 다음에 "(회생채권, 회생담보권 및 주식의 신고기간은 2017. 11. 3.부터 2017. 11. 16.까지이다)"를 추가한다. ○ 제1심 판결문 제3면 표 아래 제8행의 "피고는"부터 제10행의 "결정을 하였다."까지를 아래와 같이 고쳐 쓴다. 『피고는 2017. 11. 15. 이 사건 임대차계약 해지로 인한 장래의 위약금 및 손해배상금액의 몰취 미효력에 대비한 예비적 신고로써 위약금 6,301,177,176원, 손해배상금 8,205,791,616원 합계 14,506,968,792원을 회생채권으로 신고하였고, 원고의 관리인은 위 회생채권 전액에 관하여 이의하였다. 이에 피고는 서울회생법원 2018회확100011호로 회생채권조사확정재판을 신청하였고, 위 법원은 2020. 1. 16. ‘이 사건 임대차계약 제19조 제1항, 제2항(이하 ‘이 사건 위약금 조항’이라 한다)이 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ‘채무자회생법’이라 한다) 제119조가 정한 관리인의 계약 해지 또는 이행 선택권을 침해한다거나 공서양속에 반하여 무효라고 보기 어렵지만, 손해배상예정액은 과다하므로 손해배상예정금액을 10%로 감액하여 피고의 원고에 대한 회생채권은 위약벌 6,301,177,176원 및 손해배상예정액 820,579,161원 합계 7,121,756,337원임을 확정한다‘는 결정을 하였다.』 ○ 제1심 판결문 제4면 제1행의 "3호증"을 "3, 10호증"으로 고친다. 2. 판단 가. 청구원인에 관한 판단 이 법원이 이 부분에 적을 이유는, 제1심 판결문 제4면 제6행의 "원고가"를 "원고에 대한 회생절차에서 원고의 관리인이"로 고치는 것 외에는 제1심 판결 이유 중 제2의 가.항 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 나. 피고의 공제 주장에 관한 판단 1) 당사자의 주장 요지 가) 피고는, ① 이 사건 위약금 조항에 따른 위약벌 및 손해배상예정액 합계 7,121,756,337원은 임대차보증금에서 당연히 공제되거나, ② 이 사건 임대차계약 제19조 제1항 제2문 및 같은 조 제2항 제2문(이하 ‘이 사건 쟁점 조항’이라 한다)의 공제약정에 의하여 공제 가능하므로, 이를 임대차보증금 잔액에서 공제하면 피고가 원고에게 반환하여야 할 임대차보증금이 남지 않는다고 주장한다. 나) 이에 대하여 원고는, ① 이 사건 위약금 조항에 따른 위약벌 및 손해배상예정액 합계 7,121,756,337원은 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니며, ② 이 사건 쟁점 조항은 장래에 공제약정을 체결하기로 하는 사전합의에 불과하여 공제약정이라고 볼 수 없고, ③ 설령 이 사건 쟁점 조항을 공제약정으로 보더라도, 임대차보증금과 임대차계약 해지로 인한 위약벌 및 손해배상예정액 사이에는 견련관계가 없으므로 그러한 약정은 효력이 없거나, 채무자회생법 제121조, 제119조에 따라 본래 회생채권이어야 할 쌍방 미이행 쌍무계약의 해지로 인한 손해배상채권을 임대차보증금에서 공제하여 우선적으로 변제받도록 함으로써 사실상 공익채권으로 변경시키는 것일 뿐만 아니라 채무자회생법 제145조의 상계금지조항을 회피하는 것이므로 채무자회생법 및 공서양속에 반하여 무효라고 주장한다. 2) 피고의 당연공제 주장에 관한 판단 임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조). 그러나 임대차관계와 사실상 관련되어 있는 채무라고 하더라도, 임대인과 임차인 사이에서 장래 임대목적물 반환 시 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액 등과 같이 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무가 아니라 임대차계약과 별도로 이루어진 약정 등에 기하여 비로소 발생하는 채무의 경우에는 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있는 것은 아니다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결, 대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다65881 판결 등 참조). 그러므로 이 사건 위약금 조항에 따른 위약벌 및 손해배상예정액이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 원고(임차인)의 채무인지에 관하여 보건대, 원고와 피고가 체결한 이 사건 임대차계약에 이 사건 위약금 조항이 포함되어 있는 사실, 원고의 관리인이 회생절차에서 채무자회생법 제119조 제1항에 근거하여 이 사건 임대차계약을 해지함에 따라 피고의 이 사건 위약벌 및 손해배상예정액 채권이 발생한 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 위 기초사실 및 앞서 든 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 이 사건 위약금 조항은 채무자회생법상 관리인의 선택에 따른 쌍방 미이행 쌍무계약의 해지라는 특수한 상황의 발생을 대비하여 이로 인해 피고가 입게 될 손해의 배상 등에 관하여 특별히 정한 약정인 점, 이 사건 위약금 조항에 따른 원고의 채무는 통상적인 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무가 아니고 위와 같은 별도의 약정에 기하여 비로소 발생하는 채무인 점 등에 비추어 보면, 피고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 위약금 조항에 따른 위약벌 및 손해배상예정액 채무가 이 사건 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것임을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다. 3) 피고의 공제약정 주장에 관한 판단 가) 관련 법리 계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하고, 그 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 계약 내용을 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2011. 6. 24. 선고 2008다44368 판결, 대법원 2022. 4. 14. 선고 2021다275611 판결 등 참조). 한편 ‘공제’는 특별한 약정이 없는 한 당사자 쌍방의 채권이 서로 상계적상에 있는지 여부와 관계없이 가능하고 별도의 의사표시도 필요하지 않다. 이 점에서 상계적상에 있는 채권을 가진 채권자가 별도로 의사표시를 하여야 하는 상계(민법 제493조 제1항)와는 구별된다. 물론 상계의 경우에도 쌍방의 채무가 상계적상에 이르면 별도의 의사표시 없이도 상계된 것으로 한다는 특약을 할 수 있다. 그러나 공제 약정이 있으면 별도의 의사표시 없이도 당연히 공제되는 것이 원칙이다. 공동수급체의 구성원들 사이에 작성된 공동수급협정서 등 처분문서에 상계적상 여부나 상계의 의사표시와 관계없이 당연히 이익분배금에서 미지급 출자금 등을 공제할 수 있도록 기재하고 있고 그 처분문서의 진정성립이 인정된다면, 특별한 사정이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로 공제 약정이 있었던 것으로 보아야 한다. 또한 출자의무를 이행하지 않은 구성원에 대하여 회생절차가 개시되었더라도 그 개시 이전에 이익분배금에서 미지급 출자금을 공제하기로 하는 특약을 하였다면 특별한 사정이 없는 한 그에 따른 공제의 법적 효과가 발생함에는 아무런 영향이 없다(대법원 2018. 1. 24. 선고 2015다69990 판결 참조). 나) 이 사건 쟁점 조항이 공제약정인지 여부 등 (1) 먼저 이 사건 쟁점 조항이 공제약정인지, 장래에 공제약정을 체결하기로 하는 사전합의에 불과한 것인지에 관하여 보건대, 위 기초사실 및 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실과 사정들, 즉 ① 원고는 2012년경 회생절차개시결정을 받고 2013. 1.경 회생절차종결결정을 받은 후 2013. 11. 29. 이 사건 건물을 피고에게 매도하면서 같은 날 피고와 사이에 이 사건 임대차계약을 체결하였던 점, ② 이와 같은 이 사건 임대차계약 체결 경위로 인하여 이 사건 임대차계약에는 채무자회생법상 관리인의 선택으로 이 사건 임대차계약이 중도 해지되는 경우를 포함한 이 사건 위약금 조항과 같은 특별한 규정을 두게 된 것으로 보이는 점, ③ 또한 이 사건 쟁점 조항은 ‘피고는 본항에 따른 위약벌 및 손해배상예정액을 임대차보증금에서 공제할 수 있으며, 원고는 이에 대하여 아무런 이의 없이 동의한다’고 규정함으로써 피고에게 공제권을 명확하게 부여하고 있는 점, ④ 공제약정이 있으면 별도의 의사표시 없이도 당연히 공제되는 것이 원칙이나, ‘피고는 본항에 따른 위약벌 및 손해배상예정액을 임대차보증금에서 공제할 수 있다’는 약정에 따라 피고는 공제권 행사 여부를 결정할 수 있는 점, ⑤ ‘원고는 이에 대하여 아무런 이의 없이 동의한다’는 약정은 공제권 행사에 원고의 동의가 필요하다는 것이라기보다 추후 분쟁의 소지를 없애고자 원고가 이의할 수 없음을 부가적으로 기재한 문구에 불과해 보이는 점, ⑥ 이 사건 위약금 조항으로 인하여 원고가 부담하게 되는 채무는 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무는 아니고 특약에 기하여 비로소 발생하는 채무이기는 하나, 계약자유의 원칙에 따라 당사자들 사이에 이를 임대차보증금에서 공제하기로 하는 약정을 할 수도 있고, 그러한 약정이 있으면 임대인은 그 특약에 따라 임대차보증금에서 위약벌과 손해배상예정액을 공제할 수 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 쟁점 조항은 단순히 장래에 공제약정을 체결하기로 하는 사전합의에 불과한 것이 아니라 이 사건 위약금 조항으로 인하여 원고가 부담하게 되는 채무를 임대차보증금의 피담보채무로 정하여 공제가 가능하도록 하는 공제약정임과 동시에 피고에게 공제권 행사 여부를 유보하는 의미라고 봄이 타당하다. (2) 다음으로 피고의 공제권 행사에 관하여 보건대, 원고의 관리인이 채무자회생법 제119조에 의하여 이 사건 임대차계약을 해지하였고, 이 사건 위약금 조항에 따른 원고의 위약벌 및 손해배상예정액이 합계 7,121,756,337원인 사실은 앞서 본 바와 같고, 피고가 임대차보증금에서 위약벌 및 손해배상예정액을 공제하겠다는 취지의 의사표시가 담긴 2020. 6. 29.자 준비서면이 2020. 6. 30. 원고에게 송달된 사실은 기록상 명백하다. 그렇다면 임대차보증금 1,324,640,605원에서 위약벌 및 손해배상예정액 합계 7,121,756,337원을 공제하여야 하므로, 피고가 원고에게 반환하여야 할 임대차보증금이 남지 않는다. 따라서 피고의 위 공제 주장은 이유 있다. 4) 원고의 공제약정 무효 주장에 관한 판단 가) 먼저 이 사건 위약금 조항에 따른 위약벌 및 손해배상예정액과 임대차보증금 사이에 견련성이 없어 이 사건 공제약정은 효력이 없다는 취지의 원고의 주장에 관하여 보건대, 공제는 원칙적으로 상계적상이나 별도의 의사표시를 요하지 않는다는 점에서 상계와 구별되고 특히 도산관계에 있어서 채무자회생법상 상계제한 규정이 적용되지 않아 채권자로 하여금 사실상 우선변제권을 갖게 하는 효과가 있으므로 약정에 의한 공제를 아무런 제한 없이 인정할 수는 없고 양 채권 사이에 견련성이 있어야 하는 등 일정한 요건을 갖추어야 한다. 그런데 이 사건 위약금 조항은 이 사건 임대차계약이 해지될 경우 그에 관하여 귀책사유가 있는 당사자의 손해배상 책임 등을 정하는 규정이므로 임대차관계와 직접적으로 관련되어 있는 점, 이 사건 위약금 조항은 이 사건 임대차계약에 포함되어 하나의 계약서에 작성되어 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 위약금 조항에 따른 위약벌 및 손해배상예정액 채권과 임대차보증금 반환채권 사이에는 상호 견련성이 인정된다고 봄이 타당하다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 이유 없다. 나) 다음으로 이 사건 공제약정은 채무자회생법 제119조, 제121조, 제145조 및 공서양속에 반하여 무효라는 원고의 주장에 관하여 보건대, 위 기초사실 및 갑 제7 내지 9호증의 각 기재와 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 위약금 조항에 따른 위약금 및 손해배상채권이 회생채권이라 하더라도 회생절차 개시 이전에 공제하기로 하는 특약을 하였다면 특별한 사정이 없는 한 그에 따른 공제의 법적 효과가 발생함에는 아무런 영향이 없는데(대법원 2018. 1. 24. 선고 2015다69990 판결 참조), 이 사건 쟁점 조항이 포함된 이 사건 임대차계약은 원고에 대한 회생절차 개시 이전에 체결되었던 점, ② 이 사건 쟁점 조항은 관리인의 이행 내지 해지 선택권 자체를 박탈하거나 그 행사를 금지하는 것이 아니라 관리인이 이 사건 임대차계약에 관하여 해지를 선택하는 경우 발생하게 되는 위약금 및 손해배상예정액 지급 채무를 임대차보증금에서 공제할 수 있다고 정한 것일 뿐인 점, ③ 이 사건 쟁점 조항이 위약금 및 손해배상채권의 성격을 공익채권이라고 약정한 것도 아닌 점, ④ 이 사건 임대차계약 체결 당시 원고의 종전 회생절차(서울회생법원 2012회합128호)가 종결된 지 얼마 지나지 않은 시점이었으므로, 피고는 원고의 또 다른 회생절차나 파산절차의 개시가능성을 염려하여 그로 인해 이 사건 임대차계약이 중도에 해지되는 것을 방지하고, 중도 해지되는 경우 발생할 수 있는 피고의 손해를 확실히 보전받기 위해 이 사건 위약금 조항을 약정하게 된 것인 점, ⑤ 그 밖에 이 사건 위약금 조항을 포함한 이 사건 임대차계약을 체결하게 된 위와 같은 경위 등에 비추어 보면, 이 사건 쟁점 조항을 둔 합리적인 이유가 인정된다고 할 것이므로, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 쟁점 조항이 채무자회생법 제119조, 제121조, 제145조 및 공서양속에 반하여 무효라는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 위 주장도 이유 없다. 4. 결론 그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하여야 한다. 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 권순형(재판장) 박형준 윤종구