【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 한성영)
【피고, 피상고인】 한국공인중개사협회 (소송대리인 법무법인 서울제일 담당변호사 박재형)
【피고보조참가인】 피고보조참가인
【원심판결】 서울중앙지법 2024. 9. 4. 선고 2023나72693 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.
【이 유】 상고이유를 판단한다.
1. 관련 법리
개업공인중개사와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다. 공인중개사법 제29조 제1항은 공인중개사가 전문직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행할 의무가 있다고 규정한다(대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결 등 참조).
공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 구 공인중개사법 시행령(2021. 12. 31. 대통령령 제32306호로 개정되기 전의 것) 제21조, 구 공인중개사법 시행규칙(2020. 10. 27. 국토교통부령 제773호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공인중개사법 시행규칙’이라고 한다) 제16조에 따르면, 개업공인중개사는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다. 따라서 개업공인중개사는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다. 또한 구 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서 중 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다(대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결 등 참조).
나아가 개업공인중개사로서는 설령 임대인이 관련 자료의 제공을 거부하였더라도 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 주변 임대차보증금 시세에 비추어 먼저 대항력과 확정일자를 취득했거나 소액임차인으로 보호받는 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 정도는 확인할 수 있고, 이러한 선순위 임대차보증금채권의 존부 및 그 범위는 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 따져 보고 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항이다. 여기에 부동산중개 전문가로서 공인중개사의 역할, 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 공인중개사법의 입법 목적 등을 종합하면, 개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 해당 다가구주택에 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 조사·확인하여 임차의뢰인에게 성실하게 설명하여야 할 의무가 있다고 보아야 한다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다.
2. 원심판결 이유와 기록에 따르면 아래 사실을 알 수 있다.
가. 원고는 개업공인중개사인 피고보조참가인(이하 ‘참가인’이라고 한다)의 중개로 2020. 4. 8. 소외인으로부터 총 8개 호실로 이루어진 이 사건 다가구주택 중 (호수 생략)을 임대차보증금 1억 1,000만 원, 임대차기간 2020. 4. 26.부터 2022. 4. 26.까지로 정하여 임차하는 이 사건 임대차계약을 체결하였다. 원고는 2020. 4. 9. 확정일자를 받았고, 2020. 4. 26. 소외인에게 이 사건 임대차보증금 1억 1,000만 원을 지급하였으며, 2020. 4. 27. 전입신고를 마쳤다.
나. 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 다가구주택에는 채권최고액 7억 1,500만 원인 근저당권이 설정되어 있었고, 나머지 호실에 대하여 선순위 임대차보증금채권 합계 7억 4,000만 원이 있었다.
다. 이 사건 임대차계약 중개 당시 참가인이 원고에게 교부한 중개대상물 확인·설명서 중 ‘권리관계’란에는 근저당권에 관한 사항이 기재되어 있고, ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에는 "임대인의 자료 제출 불응으로 선순위 다수 있음을 구두로 설명함"이라고 기재되어 있으며, 우측에 원고가 수기로 "구두로 설명 들음"이라고 기재하였다.
라. 이 사건 다가구주택 등에 대하여 2021. 6. 2. 경매절차가 개시되었는데 이 사건 다가구주택의 감정평가액은 1,305,705,600원이었고, 2022. 12. 21. 실시된 배당절차에서 선순위 채권자들이 우선 배당받은 결과 원고는 전혀 배당받지 못하였다.
3. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴본다. 참가인이 중개대상물 확인·설명서에 기재한 내용은 "임대인의 자료 제출 불응으로 선순위 다수 있음을 원고에게 구두로 설명하였다."라는 내용이 전부이고, 이 사건 다가구주택 임차인들의 임대차보증금이 얼마인지, 그중 소액보증금이 얼마인지 전혀 알 수 없게 되어 있다. 개업공인중개사로서는 설령 임대인이 관련 자료제공을 거부하여 실상을 정확히 알기 어려웠더라도 이 사건 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세 등을 확인하여 이 사건 다가구주택에 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 정도는 충분히 알 수 있었다. 그런데도 참가인은 중개대상물 확인·설명서에 위와 같이 기재하였을 뿐 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 조사·확인하여 원고에게 설명하지 않았다. 따라서 참가인이 개업공인중개사로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하였다고 볼 수 없고, 원고로서는 이미 다른 호실에 상당한 금액의 선순위 임대차보증금채권이 존재할 수 있다는 사정을 알았다면 이 사건 다가구주택을 임차하지 않았거나 적어도 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 가능성이 높다.
그런데도 원심은 판시와 같은 이유만으로 참가인이 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 어떠한 과실이 있었다거나 참가인의 중개행위와 원고의 손해 사이에 인과관계가 있다고 인정할 수 없다고 보아 참가인의 공제사업자인 피고를 상대로 손해배상을 구하는 원고의 청구를 배척하였다. 이러한 원심판단에는 개업공인중개사의 주의의무와 상당인과관계에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
4. 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 엄상필(재판장) 오경미(주심) 권영준 박영재