하자보수 청구권

아파트 사업시행자인 甲 주택재건축정비사업조합과 수분양자인 乙이 체결한 분양계약에서 중도금 대출이자를 입주지정 개시일 전날까지는 甲 조합이 대납하고 입주지정 개시일부터는 乙이 부담하기로 약정하였는데, 甲 조합이 아파트에 하자가 다수 존재하는 상태에서 준공인가를 받아 입주지정기간을 결정·통보하고 입주지정 개시일부터 중도금 대출이자에 관한 대납을 중단하자, 乙이 甲 조합을 상대로 하자가 보수될 때까지 부담한 중도금 대출이자에 관하여 손해배상 등을 구한 사안에서, 준공승인 당시는 물론이고 입주지정 개시일까지도 아파트에 다수의 하자가 존재한 점, 일부 하자는 乙이 일상생활을 영위하면서 간단한 사후 조치들을 통하여 해결될 수 있는 정도의 경미한 하자로 보기 어려운 점 등에 비추어 보면, 甲 조합은 객관적으로 적정한 범위 내에서 乙의 입주가 가능한 상태인 입주지정 개시일을 지정하여야 할 신의칙상 부수적인 의무가 있는데도 이를 위반하여 입주지정 개시일을 지정하였고, 그에 따라 乙이 입주지정 개시일부터 하자보수가 완료될 때까지 甲 조합이 분양계약에 따라 대납하기로 한 중도금 대출이자 상당의 돈을 지출하는 손해를 입었으므로, 甲 조합은 乙에게 분양계약상 부수의무 위반에 따른 손해를 배상할 의무가 있다고 한 사례.<br/>

[1] 주택건설 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계획을 제대로 이행할 수 없게 되어 대한주택보증 주식회사가 분양이행의 방법으로 주택분양보증채무를 이행하는 경우, 위 회사의 의무는 단순히 주택을 완공하여 수분양자들에게 소유권이전등기를 넘겨주고 주택을 인도하는 것뿐이라고 할 수는 없고, 위 회사는 수분양자들에 대한 관계에서도 수분양자에게 분양계약의 내용대로 완성된 건축물을 인도할 의무가 있는 분양자로서의 지위를 승계하여 수분양자에게 인도한 주택에 존재하는 하자에 대하여도 책임이 있다고 한 사례.<br/>[2] 대한주택보증 주식회사가 분양이행의 방법으로 주택분양보증채무를 이행하여 수분양자에게 인도한 주택에 하자가 존재하는 경우, 하자보수보증이 보증하지 않는 범위에 대하여 분양보증이 보증하는 것으로 해석함이 타당한 점 등에 비추어 위 회사의 책임범위는 주택의 사용검사 이전에 발생한 하자로 한정된다고 한 사례.<br/>

[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제9조는 집합건물의 건축자 내지 분양자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여 집합건물을 건축하여 분양하는 자의 담보책임에 관하여 수급인의 담보책임에 관한 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하는 한편 이를 강행규정화하였으며, 위 규정에 의한 하자담보추급권은 현재의 집합건물의 소유자에게 귀속한다. <br/>[2] 민법상 수급인의 하자담보책임에 관한 기간은 제척기간으로서 재판상 또는 재판외의 권리행사기간이며 재판상 청구를 위한 출소기간이 아니다.<br/>[3] 구 주택건설촉진법(1997. 12. 13. 법률 제5451호로 개정되기 전의 것), 구 공동주택관리령(1997. 7. 10. 대통령령 제15433호로 개정되기 전의 것), 구 공동주택관리규칙(1999. 12. 7. 건설교통부령 제219호로 개정되기 전의 것)의 관련 규정에 의하면, 공동주택의 입주자·입주자대표회의 또는 관리주체는 공사의 내용과 하자의 종류 등에 따라 1년 내지 3년(다만, 내력구조부의 결함으로 인하여 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우에는 5년 또는 10년)의 범위에서 정하여진 기간 내에 발생한 하자에 대하여 사업주체에게 하자의 보수를 요구할 수 있는바, 이는 행정적인 차원에서 공동주택의 하자보수 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정한 것으로서 위 법령에서 정하여진 기간 내에 발생한 하자에 대하여 입주자뿐만 아니라 사업주체와 별다른 법률관계를 맺지 않은 공동주택의 관리주체나 입주자대표회의도 보수를 요구할 수 있다는 취지라고 보아야 할 것이고, 아울러 집합건물의소유및관리에관한법률 부칙 제6조가 집합건물의 관리방법과 기준에 관한 구 주택건설촉진법의 특별한 규정은 그것이 집합건물의소유및관리에관한법률에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한도에서만 효력이 있다고 규정한 점까지 고려할 때 구 주택건설촉진법 등의 관련 규정은 집합건물의소유및관리에관한법률 제9조에 의한 분양자의 구분소유자에 대한 하자보수의무의 제척기간에는 영향을 미칠 수 없다.<br/>

[1] 집합건물을 건축·분양한 자의 담보책임을 규정한 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 '집합건물법'이라고 한다) 제9조는 공동주택의 사업주체의 하자보수기간을 규정한 구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정되기 전의 것. 이하 '구법'이라고 한다) 제38조 제14항, 구 공동주택관리령(1994. 8. 3. 대통령령 제14352호로 개정되기 전의 것. 이하 '구령'이라고 한다) 제16조 제1항, 구 공동주택관리규칙(1994. 11. 2. 건설부령 제567호로 개정되기 전의 것. 이하 '구규칙'이라고 한다) 제11조 제1항의 각 규정보다 신법인 관계에 있다 할 것이고, 위 구법, 구령, 구규칙의 각 규정은 기본적으로 공동주택의 건축과 관련하여 하자의 판정을 둘러싼 다수의 분쟁이 야기되는 것을 고려하여 행정적인 차원에서 공동주택의 하자보수 절차, 방법 및 기간 등을 정하고 준공검사권자로 하여금 이에 관여하도록 하여 준공검사권자가 하자로 판정한 경우에는 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정한 것으로서 구령은 제16조 제2항에서 " 제1항의 규정에 의한 기간 내에 공동주택의 하자가 발생한 때에는" 입주자대표회의가 사업주체에게 하자의 보수를 요구할 수 있다고 규정하고 있을 뿐 그 기간 내에 하자보수를 요구하여야 한다고 규정하고 있지 아니하며 그 밖에 구법, 구령, 구규칙의 어느 곳에서도 위 하자보수기간 내에 하자보수 등 권리를 행사하여야 한다는 규정을 두고 있지 아니한 점에 비추어 위 구령 제16조 제1항, 구규칙 제11조 제1항에서 정한 하자보수(책임)기간이 공동주택의 피분양자 또는 입주자가 하자보수청구권을 행사하기 위한 제척기간에 해당한다고 볼 수 없고, 신법에 해당하는 집합건물법 부칙 제6조에서 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택건설촉진법의 특별한 규정보다 집합건물법의 규정이 우선함을 명시하고 있는데 위와 같은 공동주택의 하자보수에 관한 구법, 구령, 구규칙의 위 각 규정은 넓은 의미의 공동주택의 관리방법을 규정한 것이라고 보아야 할 것이므로 구법, 구령 및 구규칙의 위 각 규정이 집합건물법 제9조에 우선하여 적용된다고 볼 수도 없다. <br/> [2] 집합건물법 제9조는 석조 등으로 조성된 견고한 집합건물의 경우 10년 이내에 발생한 하자에 대하여 그 기간 내에 하자보수청구권을 행사하여야 한다는 권리행사기간을 정한 것으로서, 그 기간 내에 건물에 문제가 발생한 경우에는 하자로서의 요건을 갖추었는지 여부를 묻지 않고 분양자에게 하자담보책임을 부담하게 하는 것은 아니라 할 것이어서 분양자로서는 피분양자들이 주장하는 10년 내에 건물에 발생한 문제가 하자에 해당하지 아니함을 다투어 책임을 면할 수 있을 것이고, 본래 민법 및 건설산업기본법(제28조) 등에서 건축공사 도급인의 하자담보책임기간을 정한 목적은 주로 건축공사의 완료 후 장기간이 경과함으로써 하자 여부의 판정이 곤란하여져 분쟁이 야기되는 것을 방지하고자 하는 데에 있는 것이지 도급인의 하자담보책임을 제한하여 도급인을 보호하고자 하는 데에 있는 것은 아니라 할 것이어서 집합건물법 제9조가 마련됨으로써 집합건물의 분양자에게 제한적으로 인정된 하자담보책임을 새로이 과도하게 인정하는 것이라고 볼 수도 없으므로 집합건물법 제9조의 입법목적(견고한 집합건물의 건축의 유도), 그 효과, 건축공사 도급인의 하자담보책임제도의 목적 등에 비추어 그 규정은 목적에 있어서의 정당성 및 방법의 적절성이 인정될 뿐만 아니라 분양자의 영업의 자유 및 재산권의 본질적 내용을 침해하여 과잉금지의 원칙에 위배된다고 볼 수도 없어 헌법 제15조, 제23조, 제37조 제2항에 위반되지 아니한다 할 것이다. <br/>

[1] 주택법 제46조 및 같은 법 시행령 제59조 등은 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너지거나 안전진단 실시 결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우와 같은 중대한 하자가 발생한 때에는 10년의 범위 내에서 이를 보수하고 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 이와 같은 규정을 둔 취지는 내력구조부의 결함과 같은 중대한 하자에 대하여는 그 위험성과 중요성에 비추어 특히 가중책임을 지게 하려는 것으로서, 만일 하자보수가 인정되는 내력구조부의 하자를 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우로 한정하여 본다면 이는 공동주택의 안전에 있어서 가장 중요한 부분인 내력구조부의 하자를 그 하자가 공동주택의 붕괴에 이를 때까지 방치하는 결과를 가져오게 되고, 같은 시행령 제59조 제1항 [별표 6]이 공동주택의 구조상 하자보다 비교적 경미한 시설물들에 대한 하자를 규정하고 있으면서 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 일반적 하자만으로도 사업주체로 하여금 하자보수의무를 부담하도록 규정하고 있는 것과 균형이 맞지 않는 점, 주택법 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 개정 취지는 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정되기 전의 것)이 공동주택의 하자담보책임기간을 내력구조부별 및 시설공사별 내구수명 등의 고려 없이 일률적으로 10년으로 정함으로써 발생하는 불합리성을 제거하고, 하자담보책임기간에 관한 종전의 주택법과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 관계에 관한 해석상 혼란을 해결하기 위한 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 사업주체가 하자보수의무를 지는 내력구조부 하자는 내력구조부에 발생한 모든 하자이다.<br/>[2] 주택법 및 같은 법 시행령에 의하여 사업주체가 하자보수의무를 부담하는 하자의 발생기간과 관련하여, 하자의 존재는 하자의 보수를 청구하는 입주자대표회의 등이 입증해야 하지만, 입주자대표회의 등에 하자의 발생 시기에 관하여 입증하도록 요구하기는 어렵고, 사업주체가 건설전문회사로서 그 분야의 경험 및 지식을 축적하고 있는 점 등을 고려하면, 그 하자가 하자담보책임기간 내에 발생하지 않았다는 사실은 하자담보책임을 면하려는 사업주체가 입증하도록 하는 것이 합리적이다. <br/>[3] 주택법 시행령 제59조 제3항에서 ‘제1항의 규정에 의한 하자담보책임기간 내에 공동주택의 하자가 발생한 경우’에는 입주자대표회의 등이 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 요구할 수 있다고 규정하고 있을 뿐 그 기간 내에 하자보수를 요구하여야 한다거나 그 기간 동안 담보책임이 있다고 규정하고 있지는 않으므로, 위 하자담보책임기간을 하자보수청구권 행사의 제척기간으로 해석할 수 없고, 위 담보책임기간은 그 문언상 ‘하자의 발생기간’을 의미할 뿐 ‘하자보수의무의 존속기간’을 의미하는 것은 아니라고 해석되므로, 위 하자담보책임기간 내에 발생한 하자에 대한 보수청구권에 관하여는 각 하자담보책임기간이 경과한 날로부터 비로소 소멸시효가 진행된다. <br/>[4] 아파트의 사용검사 후 입주가 완료되어 실제 하자감정이 시행된 날까지 10년 남짓한 시간이 경과하여 자연발생적인 노화현상이 있을 수 있는 점, 사업주체가 이미 수회에 걸쳐 하자보수를 시행하였던 점, 부분도장이 아닌 전면도장을 기준으로 하자보수비용을 산정해야 하지만 아파트가 사용검사 후 11년 남짓 경과하여 하자가 발생하지 않았더라도 추가 도색을 할 필요가 있었을 뿐만 아니라 전면도장의 경우 부분도장에 비하여 현저하게 많은 보수비용이 소요되는 점 등을 참작하여, 사업주체가 주택법 제49조 등에 의하여 하자보수에 갈음하여 배상해야 할 손해액을 하자보수비용의 70%로 인정한 사례. <br/>

[1] 액젓 저장탱크의 제작·설치공사 도급계약에 의하여 완성된 저장탱크에 균열이 발생한 경우, 보수비용은 민법 제667조 제2항에 의한 수급인의 하자담보책임 중 하자보수에 갈음하는 손해배상이고, 액젓 변질로 인한 손해배상은 위 하자담보책임을 넘어서 수급인이 도급계약의 내용에 따른 의무를 제대로 이행하지 못함으로 인하여 도급인의 신체·재산에 발생한 손해에 대한 배상으로서 양자는 별개의 권원에 의하여 경합적으로 인정된다. <br/>[2] 수급인의 하자담보책임은 법이 특별히 인정한 무과실책임으로서 여기에 민법 제396조의 과실상계 규정이 준용될 수는 없다 하더라도 담보책임이 민법의 지도이념인 공평의 원칙에 입각한 것인 이상 하자발생 및 그 확대에 가공한 도급인의 잘못을 참작할 수 있다. <br/> [3] 액젓 저장탱크의 하자보수비용과 액젓 변질로 인한 손해배상책임을 인정함에 있어 도급인의 과실을 각 80%와 90%로 참작한 원심의 조치는 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하다고 한 사례. <br/>

[1] 입주자대표회의는 공동주택에 하자가 발생한 경우 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 요구할 수 있고, 이러한 하자보수청구권에는 그에 갈음하는 손해배상청구권도 포함되어 있다.<br/>[2] 현행의 주택법과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률과 그에 의하여 준용되던민법 제667조 내지제671조의 규정의 적용을 명문으로 배제하고 통일적으로주택법 제46조의 규정만이 적용되도록 하였으며, 이에 따른주택법 시행령 제59조 제1항은 하자보수책임기간을 시설구분에 따라 1년 내지 3년으로 하되 내력구조부의 하자는 그 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우나 무너질 우려가 있다고 판정된 경우에 한하여 5년 내지 10년의 담보책임을 인정하고 있으므로 현행법에 따르면 내력구조부의 하자라고 하더라도 모든 하자에 대하여 5년 내지 10년의 담보책임이 인정되는 것이 아니라 그 결함이 중대한 경우에 한하여 그 담보책임이 인정된다.<br/>

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제9조 제1항은 "제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자(이하 ‘분양자’라 한다)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 ‘시공자’라 한다)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 이 경우 그 담보책임에 관하여는 민법 제667조 및 제668조를 준용한다."라고 규정하고 있다. 이에 따라 시공자는 구분소유자에게 하자보수를 갈음하는 손해배상채무(이하 ‘제1 채무’라 한다)를 부담한다. <br/>집합건물법 제9조 제2항은 "제1항에도 불구하고 시공자가 분양자에게 부담하는 담보책임에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 시공자는 그 법률에서 정하는 담보책임의 범위에서 구분소유자에게 제1항의 담보책임을 진다."라고 규정하고 있다. 이에 따라 다른 법률에 시공자의 분양자에 대한 담보책임 범위를 제한하거나 면제하는 등의 규정이 있다면 시공자는 구분소유자에게 그 범위에서만 하자보수를 갈음하는 손해배상채무를 부담한다. <br/>집합건물법 제9조 제3항은 "제1항 및 제2항에 따른 시공자의 담보책임 중 민법 제667조 제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면한다."라고 규정하고 있다. 이에 따라 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임은 분양자의 무자력 등 일정한 사유가 있는 경우에만 발생하고, 시공자가 분양자에게 하자보수를 갈음하는 손해배상채무(이하 ‘제2 채무’라 한다) 등 분양자에 대한 손해배상채무를 이행하면 그 범위에서 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임도 소멸한다. <br/> 그러나 시공자의 구분소유자에 대한 제1 채무와 시공자의 분양자에 대한 제2 채무는 엄연히 별도의 채무이므로 제2 채무의 소멸시효가 완성되었다고 하여 제1 채무가 이를 이유로 당연히 소멸한다고 할 수 없다. 집합건물법 제9조 제2항은 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임 범위, 제3항은 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임 발생요건 및 소멸사유에 관하여 각각 규정함으로써 양 채무가 서로 일정하게 관련되어 있음을 나타내고 있으나, 그렇다고 이러한 규정들로부터 제2 채무의 시효 소멸로 인하여 제1 채무가 소멸된다는 점을 도출할 수는 없다.<br/>