하자보수 청구권

[1] 주택법 제46조 및 같은 법 시행령 제59조 등은 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너지거나 안전진단 실시 결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우와 같은 중대한 하자가 발생한 때에는 10년의 범위 내에서 이를 보수하고 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 이와 같은 규정을 둔 취지는 내력구조부의 결함과 같은 중대한 하자에 대하여는 그 위험성과 중요성에 비추어 특히 가중책임을 지게 하려는 것으로서, 만일 하자보수가 인정되는 내력구조부의 하자를 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우로 한정하여 본다면 이는 공동주택의 안전에 있어서 가장 중요한 부분인 내력구조부의 하자를 그 하자가 공동주택의 붕괴에 이를 때까지 방치하는 결과를 가져오게 되고, 같은 시행령 제59조 제1항 [별표 6]이 공동주택의 구조상 하자보다 비교적 경미한 시설물들에 대한 하자를 규정하고 있으면서 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 일반적 하자만으로도 사업주체로 하여금 하자보수의무를 부담하도록 규정하고 있는 것과 균형이 맞지 않는 점, 주택법 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 개정 취지는 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정되기 전의 것)이 공동주택의 하자담보책임기간을 내력구조부별 및 시설공사별 내구수명 등의 고려 없이 일률적으로 10년으로 정함으로써 발생하는 불합리성을 제거하고, 하자담보책임기간에 관한 종전의 주택법과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 관계에 관한 해석상 혼란을 해결하기 위한 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 사업주체가 하자보수의무를 지는 내력구조부 하자는 내력구조부에 발생한 모든 하자이다.<br/>[2] 주택법 및 같은 법 시행령에 의하여 사업주체가 하자보수의무를 부담하는 하자의 발생기간과 관련하여, 하자의 존재는 하자의 보수를 청구하는 입주자대표회의 등이 입증해야 하지만, 입주자대표회의 등에 하자의 발생 시기에 관하여 입증하도록 요구하기는 어렵고, 사업주체가 건설전문회사로서 그 분야의 경험 및 지식을 축적하고 있는 점 등을 고려하면, 그 하자가 하자담보책임기간 내에 발생하지 않았다는 사실은 하자담보책임을 면하려는 사업주체가 입증하도록 하는 것이 합리적이다. <br/>[3] 주택법 시행령 제59조 제3항에서 ‘제1항의 규정에 의한 하자담보책임기간 내에 공동주택의 하자가 발생한 경우’에는 입주자대표회의 등이 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 요구할 수 있다고 규정하고 있을 뿐 그 기간 내에 하자보수를 요구하여야 한다거나 그 기간 동안 담보책임이 있다고 규정하고 있지는 않으므로, 위 하자담보책임기간을 하자보수청구권 행사의 제척기간으로 해석할 수 없고, 위 담보책임기간은 그 문언상 ‘하자의 발생기간’을 의미할 뿐 ‘하자보수의무의 존속기간’을 의미하는 것은 아니라고 해석되므로, 위 하자담보책임기간 내에 발생한 하자에 대한 보수청구권에 관하여는 각 하자담보책임기간이 경과한 날로부터 비로소 소멸시효가 진행된다. <br/>[4] 아파트의 사용검사 후 입주가 완료되어 실제 하자감정이 시행된 날까지 10년 남짓한 시간이 경과하여 자연발생적인 노화현상이 있을 수 있는 점, 사업주체가 이미 수회에 걸쳐 하자보수를 시행하였던 점, 부분도장이 아닌 전면도장을 기준으로 하자보수비용을 산정해야 하지만 아파트가 사용검사 후 11년 남짓 경과하여 하자가 발생하지 않았더라도 추가 도색을 할 필요가 있었을 뿐만 아니라 전면도장의 경우 부분도장에 비하여 현저하게 많은 보수비용이 소요되는 점 등을 참작하여, 사업주체가 주택법 제49조 등에 의하여 하자보수에 갈음하여 배상해야 할 손해액을 하자보수비용의 70%로 인정한 사례. <br/>

수급인의 공사대금채권이 도급인의 하자보수청구권 내지 하자보수에 갈음한 손해배상채권 등과 동시이행의 관계에 있는 점 및 피담보채권의 변제기 도래를 유치권의 성립요건으로 규정한 취지 등에 비추어 보면, 건물신축 도급계약에서 수급인이 공사를 완성하였더라도, 신축된 건물에 하자가 있고 그 하자 및 손해에 상응하는 금액이 공사잔대금액 이상이어서, 도급인이 수급인에 대한 하자보수청구권 내지 하자보수에 갈음한 손해배상채권 등에 기하여 수급인의 공사잔대금 채권 전부에 대하여 동시이행의 항변을 한 때에는, 공사잔대금 채권의 변제기가 도래하지 아니한 경우와 마찬가지로 수급인은 도급인에 대하여 하자보수의무나 하자보수에 갈음한 손해배상의무 등에 관한 이행의 제공을 하지 아니한 이상 공사잔대금 채권에 기한 유치권을 행사할 수 없다고 보아야 한다.<br/>

[1] 집합건물을 건축·분양한 자의 담보책임을 규정한 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 '집합건물법'이라고 한다) 제9조는 공동주택의 사업주체의 하자보수기간을 규정한 구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정되기 전의 것. 이하 '구법'이라고 한다) 제38조 제14항, 구 공동주택관리령(1994. 8. 3. 대통령령 제14352호로 개정되기 전의 것. 이하 '구령'이라고 한다) 제16조 제1항, 구 공동주택관리규칙(1994. 11. 2. 건설부령 제567호로 개정되기 전의 것. 이하 '구규칙'이라고 한다) 제11조 제1항의 각 규정보다 신법인 관계에 있다 할 것이고, 위 구법, 구령, 구규칙의 각 규정은 기본적으로 공동주택의 건축과 관련하여 하자의 판정을 둘러싼 다수의 분쟁이 야기되는 것을 고려하여 행정적인 차원에서 공동주택의 하자보수 절차, 방법 및 기간 등을 정하고 준공검사권자로 하여금 이에 관여하도록 하여 준공검사권자가 하자로 판정한 경우에는 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정한 것으로서 구령은 제16조 제2항에서 " 제1항의 규정에 의한 기간 내에 공동주택의 하자가 발생한 때에는" 입주자대표회의가 사업주체에게 하자의 보수를 요구할 수 있다고 규정하고 있을 뿐 그 기간 내에 하자보수를 요구하여야 한다고 규정하고 있지 아니하며 그 밖에 구법, 구령, 구규칙의 어느 곳에서도 위 하자보수기간 내에 하자보수 등 권리를 행사하여야 한다는 규정을 두고 있지 아니한 점에 비추어 위 구령 제16조 제1항, 구규칙 제11조 제1항에서 정한 하자보수(책임)기간이 공동주택의 피분양자 또는 입주자가 하자보수청구권을 행사하기 위한 제척기간에 해당한다고 볼 수 없고, 신법에 해당하는 집합건물법 부칙 제6조에서 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택건설촉진법의 특별한 규정보다 집합건물법의 규정이 우선함을 명시하고 있는데 위와 같은 공동주택의 하자보수에 관한 구법, 구령, 구규칙의 위 각 규정은 넓은 의미의 공동주택의 관리방법을 규정한 것이라고 보아야 할 것이므로 구법, 구령 및 구규칙의 위 각 규정이 집합건물법 제9조에 우선하여 적용된다고 볼 수도 없다. <br/> [2] 집합건물법 제9조는 석조 등으로 조성된 견고한 집합건물의 경우 10년 이내에 발생한 하자에 대하여 그 기간 내에 하자보수청구권을 행사하여야 한다는 권리행사기간을 정한 것으로서, 그 기간 내에 건물에 문제가 발생한 경우에는 하자로서의 요건을 갖추었는지 여부를 묻지 않고 분양자에게 하자담보책임을 부담하게 하는 것은 아니라 할 것이어서 분양자로서는 피분양자들이 주장하는 10년 내에 건물에 발생한 문제가 하자에 해당하지 아니함을 다투어 책임을 면할 수 있을 것이고, 본래 민법 및 건설산업기본법(제28조) 등에서 건축공사 도급인의 하자담보책임기간을 정한 목적은 주로 건축공사의 완료 후 장기간이 경과함으로써 하자 여부의 판정이 곤란하여져 분쟁이 야기되는 것을 방지하고자 하는 데에 있는 것이지 도급인의 하자담보책임을 제한하여 도급인을 보호하고자 하는 데에 있는 것은 아니라 할 것이어서 집합건물법 제9조가 마련됨으로써 집합건물의 분양자에게 제한적으로 인정된 하자담보책임을 새로이 과도하게 인정하는 것이라고 볼 수도 없으므로 집합건물법 제9조의 입법목적(견고한 집합건물의 건축의 유도), 그 효과, 건축공사 도급인의 하자담보책임제도의 목적 등에 비추어 그 규정은 목적에 있어서의 정당성 및 방법의 적절성이 인정될 뿐만 아니라 분양자의 영업의 자유 및 재산권의 본질적 내용을 침해하여 과잉금지의 원칙에 위배된다고 볼 수도 없어 헌법 제15조, 제23조, 제37조 제2항에 위반되지 아니한다 할 것이다. <br/>

도급계약에 있어서 완성된 목적물에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 하자의 보수를 청구할 수 있고 그 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있는바, 이들 청구권은 수급인의 공사대금채권과 동시이행관계에 있으므로 수급인의 하수급인에 대한 하도급 공사대금채무를 인수한 도급인은 수급인이 하수급인과 사이의 하도급계약상 동시이행의 관계에 있는 수급인의 하수급인에 대한 하자보수청구권 내지 하자에 갈음한 손해배상채권 등에 기한 동시이행의 항변으로써 하수급인에게 대항할 수 있다.<br/>

[1] 입주자대표회의는 공동주택에 하자가 발생한 경우 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 요구할 수 있고, 이러한 하자보수청구권에는 그에 갈음하는 손해배상청구권도 포함되어 있다.<br/>[2] 현행의 주택법과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률과 그에 의하여 준용되던민법 제667조 내지제671조의 규정의 적용을 명문으로 배제하고 통일적으로주택법 제46조의 규정만이 적용되도록 하였으며, 이에 따른주택법 시행령 제59조 제1항은 하자보수책임기간을 시설구분에 따라 1년 내지 3년으로 하되 내력구조부의 하자는 그 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우나 무너질 우려가 있다고 판정된 경우에 한하여 5년 내지 10년의 담보책임을 인정하고 있으므로 현행법에 따르면 내력구조부의 하자라고 하더라도 모든 하자에 대하여 5년 내지 10년의 담보책임이 인정되는 것이 아니라 그 결함이 중대한 경우에 한하여 그 담보책임이 인정된다.<br/>

[1] 도급계약에 따른 수급인의 하자보수책임은 완성 전의 성취된 부분에 관하여도 성립되는바, 완성 전의 성취된 부분이라 함은 도급계약에 따른 일이 전부 완성되지는 않았지만 하자가 발생한 부분의 작업이 완료된 상태를 말하는 것이고, 도급인이 하자보수를 주장하는 경우 법원은 보수하여야 할 하자의 종류와 정도를 특정함과 아울러 그 하자를 보수하는 적당한 방법과 그 보수에 요할 비용 등에 관하여 심리하여 봄으로써, 그 하자가 중요한 것인지 또는 그 하자가 중요한 것은 아니더라도 그 보수에 과다한 비용을 요하지 않는 것인지를 가려보아 수급인의 하자보수책임을 인정할 수 있는지 여부를 판단하여야 할 것이다. <br/>[2] 기성고에 따라 공사대금을 분할하여 지급하기로 약정한 경우라도 특별한 사정이 없는 한 하자보수의무와 동시이행관계에 있는 공사대금지급채무는 당해 하자가 발생한 부분의 기성공사대금에 한정되는 것은 아니라고 할 것이다. 왜냐하면, 이와 달리 본다면 도급인이 하자발생사실을 모른 채 하자가 발생한 부분에 해당하는 기성공사의 대금을 지급하고 난 후 뒤늦게 하자를 발견한 경우에는 동시이행의 항변권을 행사하지 못하게 되어 공평에 반하기 때문이다.<br/>[3] 일반적으로 동시이행의 관계가 인정되는 경우에 그러한 항변권을 행사하는 자의 상대방이 그 동시이행의 의무를 이행하기 위하여 과다한 비용이 소요되거나 또는 그 의무의 이행이 실제적으로 어려운 반면 그 의무의 이행으로 인하여 항변권자가 얻는 이득은 별달리 크지 아니하여 동시이행의 항변권의 행사가 주로 자기 채무의 이행만을 회피하기 위한 수단이라고 보여지는 경우에는 그 항변권의 행사는 권리남용으로서 배척되어야 할 것이다.<br/>[4] 미지급 공사대금에 비해 하자보수비 등이 매우 적은 편이고 하자보수공사가 완성되어도 공사대금이 지급될지 여부가 불확실한 경우, 도급인이 하자보수청구권을 행사하여 동시이행의 항변을 할 수 있는 기성공사대금의 범위는 하자 및 손해에 상응하는 금액으로 한정하는 것이 공평과 신의칙에 부합한다고 한 사례.<br/>[5] 계속적 거래관계에 있어서 재화나 용역을 먼저 공급한 후 일정기간마다 거래대금을 정산하여 일정기일 후에 지급받기로 약정한 경우에 공급자가 선이행의 자기 채무를 이행하고 이미 정산이 완료되어 이행기가 지난 전기의 대금을 지급받지 못하였거나, 후이행의 상대방의 채무가 아직 이행기가 되지 아니하였지만 이행기의 이행이 현저히 불안한 사유가 있는 경우에는 민법 제536조 제2항 및 신의성실의 원칙에 비추어 볼 때 공급자는 이미 이행기가 지난 전기의 대금을 지급받을 때 또는 전기에 대한 상대방의 이행기미도래채무의 이행불안사유가 해소될 때까지 선이행의무가 있는 다음 기간의 자기 채무의 이행을 거절할 수 있다.<br/>

가. 도급계약에 있어서 완성된 목적물 또는 완성전의 성취된 부분에 하자가 있는 경우에는 도급인은 수급인에게 하자의 보수를 청구할 수 있고 하자보수에 갈음하거나 하자보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있으며 이들 청구권은 특별한 사정이 없는 한 수급인의 공사대금채권과 동시이행의 관계에 있는 것이므로 이와 같은 하자가 있어 도급인이 하자보수나 손해배상청구권을 보유하고 이를 행사하는 한에 있어서는 도급인의 공사비지급채무는 이행지체에 빠지지 아니하고, 도급인이 하자보수나 손해배상채권을 자동채권으로 하고 수급인의 공사잔대금 채권을 수동채권으로 하여 상계의 의사표시를 한 다음날 비로소 지체에 빠진다고 보아야 할 것이다.<br/>나. 수급인이 이 사건 원고의 공사비 채권의 변제기는 이 사건 건물의 준공, 인도일이라 할 것이나 도급인인 피고의 하자보수채권의 변제기는 피고가 그 권리를 행사한 때라고 보아야 할 것이다.<br/>

도급계약에 있어서 완성된 목적물에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 하자의 보수를 청구할 수 있고 그 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있는바, 이들 청구권은 특별한 사정이 없는 한 수급인의 공사대금 채권과 동시이행관계에 있는 것이므로, 이와 같이 도급인이 하자보수나 손해배상청구권을 보유하고 이를 행사하는 한에 있어서는 도급인의 공사대금 지급채무는 이행지체에 빠지지 아니하고, 도급인이 하자보수나 손해배상 채권을 자동채권으로 하고 수급인의 공사잔대금 채권을 수동채권으로 하여 상계의 의사표시를 한 다음날 비로소 지체에 빠진다. <br/>