계약서 위반 대응

유상계약을 체결함에 있어서 계약금 등 금원이 수수되었다고 하더라도 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 있는 경우에 한하여 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가진 것으로 볼 수 있을 뿐이고, 그와 같은 특약이 없는 경우에는 그 계약금 등을 손해배상액의 예정으로 볼 수 없다. <br/>

한국토지개발공사는 택지개발예정지구 내의 이주자택지 공급대상자의 선정기준에 따라 대상가옥, 대상소유자, 거주사실 등을 조사 확인한 뒤 대상적격 여부를 가옥소유자에게 개별통지함과 동시에 공고, 이해관계인에 대한 열람, 이의 및 시정조치 등의 절차를 취한 뒤 이주자택지 공급대상자를 확정하여 그 대상자에게 통보하고 1개월 이상의 분양신청 기간을 정하여 분양신청할 것을 통지 및 공고하여 그 기간 내에 분양신청이 없으면 이를 포기한 것으로 처리하고 이주자택지 공급대상자로 확정된 후에도 관계법규 위반사항이나 제출서류의 위조, 변조 등 결격사유가 발견될 때에는 대상자에서 제외하며, 계약은 쌍방이 계약서에 서명날인함으로써 확정되는 것이라면 한국토지개발공사의 이주자택지 공급대상자에 대한 이주자택지 계약체결통보는 계약의 요소가 되는 내용을 명시하고 있어 구체적이기는 하나 공급대상자의 승낙에 의하여 계약이 바로 성립되는 확정적인 것이라고 볼 수 없으므로 이는 계약상 청약이 아니라고 볼 것이다.<br/>

[1] 정부투자기관회계규칙 제2조 제2항, 국가를당사자로하는계약에관한법률 제11조에 따르면 정부투자기관이 일방 당사자인 계약은, 계약의 목적·계약금액·이행기간·계약보증금·위험부담·지체상금 기타 필요한 사항을 명백히 기재한 계약서를 작성하여 그 계약 담당자와 계약 상대자가 계약서에 기명·날인 또는 서명함으로써 비로소 확정되므로, 정부투자기관이 발주하는 공사의 입찰에서 최저가 입찰을 함으로써 성립하는 것은 공사도급계약 자체가 아니라 그에 대한 예약이다.<br/> [2] 정부투자기관이 발주하는 공사의 입찰에서 최저가 입찰행위로 성립되는 예약의 성질은, 그것이 전제하고 있는 본 계약이 국가를당사자로하는계약에관한법률 제11조, 같은법시행령 제48조와 같은법시행규칙 제49조에 정한 엄격한 방식을 따라야 하는 요식계약인 점에 비추어 볼 때, 일방예약이 아니라 편무예약으로 보아야 하므로, 최저가 입찰자는 형성권인 예약완결권을 가지는 것이 아니고 본 계약체결청구권을 가지게 된다.<br/> [3] 정부투자기관이 체결하는 계약을 원칙으로 일반경쟁에 부치도록 정한 국가를당사자로하는계약에관한법률 제7조와 정부투자기관회계규칙 제13조는 국가·지방자치단체나 정부투자기관이 가지는 공적인 기능에 주목하여 계약담당자들의 부정·비리의 소지를 차단하고, 더 많은 경제 주체들에게 공평한 경제활동의 기회를 부여하는 데 그 뜻이 있는 것으로서, 이를 위반한 계약담당공무원, 계약담당자나 계약 상대자에 대하여 형사처벌이나 별도의 행정처분을 그 안에 규정하고 있지 않을 뿐 아니라, 이를 위반하여 체결된 계약의 효력에 관하여도 아무런 정함이 없으므로, 이들은 행정청이나 정부투자기관에 대한 업무 지침일 뿐 그에 위반한 법률행위의 사법상 효력까지 부인하는 효력 규정은 아니라고 해석함이 상당하다.<br/>

매수인이 계약금 및 잔금 일부씩의 지급을 위하여 당좌수표 또는 약속어음을 교부하였고 나머지 잔금의 지급을 위해서도 수표나 어음을 교부할 수 있도록 약정하였으며, 그 각 지급기일에 위 수표나 어음이 결제되지 아니할 경우를 대비하여 매매계약서에 “매수인이 약속어음금 지급날짜에 지급불이행시에는 매수인이 매도인에게 지급한 금액은 반납치 않는다”는 규정을 둔 경우, 위 규정은 손해배상액의 예정으로서 매수인이 잔금의 지급을 위하여 매도인에게 어음 등을 교부하였으나 그 어음 등이 지급기일에 결제되지 아니한 경우 뿐만 아니라 잔금지급 의무를 전혀 이행하지 아니한 경우에도 적용되는 규정이라고 본 사례.<br/>

가. 부동산매매계약서에는 건물에 관한 전세금과 임대보증금을 매매잔대금에서 공제한다는 특약만 기재되어 있을 뿐, 그보다 액수도 더 많을 뿐 아니라 채권자의 채무인수에 대한 동의 여부에 따라 매매잔대금액수가 크게 달라질 소지가 큰 근저당권 피담보채무액의 공제특약에 관하여는 기재된 바가 전혀 없음에도 이를 공제하기로 하는 구두의 특약이 있었던 것으로 인정한 원심판결을 채증법칙에 위배한 증거판단으로 사실을 오인한 위법이 있다 하여 파기한 사례.<br/>나. 매도인이 서증인 자필내역서에 대하여 부지 또는 부인으로 다투면서 그 문서를 작성한 사실이 없다고 주장하고 있으며, 필적감정결과에 의하더라도 위 문서의 필적은 매도인의 필적과 상이하다는 것인데도 위 감정결과에 대한 합리적 이유에 의한 배척의 설시도 없이 선뜻 변론의 전취지만에 의하여 위 문서의 진정성립을 인정한 것은 문서의 진정성립에 대한 증거판단에 있어 위법을 저지른 것이다.<br/>

가. 확인의 소의 대상은민사소송법 제228조 소정의 증서진부확인의 소의 경우를 제외하고는 현재의 구체적 권리 또는 법률관계에 관한 것이어야 하는 것인 바, 어음거래약정서상의 연대보증란과 근저당권설정계약서에 대한 무효확인청구는 현재의 권리 또는 법률관계에 관한 것도 아니고 또 위 법조 소정의 증서의 진부에 대한 확인도 아니므로 부적법하다.<br/>나. 경매법에 의한 경매를 신청할 수 있는 권리의 존부를 다투는 경우에 그 경매절차를 정지하기 위하여는경매법 제28조에 의하여 경매개시결정에 대한 이의신청을 하고 같은 법 소정의 집행정지명령을 받거나,민사소송법 제505조를 준용하여 채무에 관한 이의의 소를 제기하고같은법 제507조에 의한 경매정지명령을 받아 그 경매절차의 진행을 정지시킬 수 있을 뿐이므로 별개의 소로서 경매의 불허를 구하는 청구는 부적법하다.<br/>

아파트나 연립주택과 같이 여러층으로 구성된 주거용 집합건물의 지하층은 건축당시 주거용 주택과는 별도의 용도나 목적으로 건축한 것이라는 등 특별한 사정이 없는 한 각층 주택의 관리를 위한 기계 및 보일러실 또는 전입주자들의 공동사용을 위한 차고 창고등으로 사용키 위하여 건축된 것으로 보아야 할 것이므로 위 주거용 주택에 대한 매매계약서 작성시 지하실이 그 목적물에 표시되지 아니하였다는 이유만으로 이를 매매 목적물과 별개의 물건으로 볼 것이 아니다.<br/>

가. 매매계약당시 위약으로 인한 손해배상을 예정한 계약당사자는 그 계약을 위약함으로 인하여 다른 손해가 발생하였다 하여도 이를 청구할 수 없다.<br/>나. 특정된 대지를 매매할 당시 그 현상을 잘 알면서 매수한 자는 착각으로 인하여 계약서에 잘못 표시된 평수보다 실지면적이 적다는 이유로 그 매매를 일방적으로 해제할 수 없다.<br/>

처분문서의 성립에 당사자간 다툼이 없으면 법원은 반증이 없는 한 그 기재내용에 의하여 동 의사표시의 존재 및 그 내용을 인정하여야 한다<br/>