임대차 계약 분쟁

[1] 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다. 또한 공인중개사법 제25조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제21조 제1항 제2호에 의하면, 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 등을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 공인중개사법 제29조 제1항에서는 공인중개사가 전문직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행할 의무를 규정하면서, 제30조 제1항에서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정하고 있다.<br/> 이와 같은 각 법령의 규정 내용, 특히 부동산중개 전문가로서의 공인중개사의 역할, 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 공인중개사법의 입법 목적 등에 비추어, 신탁관계가 설정된 부동산에 관하여 임대차계약을 중개하는 공인중개사로서는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 신탁관계에 관한 조사·확인을 거쳐, 중개의뢰인에게 신탁원부를 제시하고, 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉 대상 부동산의 소유자가 수탁자이고, 임대인 소유 아닌 부동산에 관하여 임대차계약이 체결되는 것이며, 수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 수탁자에게 임대차계약으로 대항할 수 없다는 점 등을 성실하고 정확하게 설명하여야 할 의무가 있다.<br/> [2] 甲이 공인중개사인 乙의 중개로 丙 주식회사와 부동산 임대차계약을 체결하는 과정에서 乙이 위 부동산이 丁 주식회사에 신탁된 부동산임을 설명하였고, 이에 특약사항으로 임대인이 임차인의 잔금 지급과 동시에 신탁사항 및 소유권 이외의 권리사항을 말소하기로 정하였는데, 잔금 지급 후에도 丙 회사가 신탁등기 말소의무를 이행하지 아니하자 甲이 임대차계약을 해지하였으나 丙 회사는 임대차보증금 일부만 반환하였고, 이에 甲이 乙 등을 상대로 공인중개사법 제30조 제1항 등에 따른 손해배상을 구한 사안에서, 乙이 신탁관계에 관한 조사·확인을 거쳐 甲에게 신탁원부를 제시하거나 부동산 소유자가 丙 회사가 아닌 丁 회사로서 그의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 임차권으로 대항할 수 없다는 설명 등을 함으로써 그 법적인 의미와 효과를 성실하고 정확하게 설명하였다고 볼 자료가 없고, 특히 임차인에게는 임대차관계 종료 시에 임대차보증금을 반환받는 것이 매우 큰 관심사이자 그 반환을 받지 못할 위험 유무가 계약 체결 여부를 결정하는 중요한 요소이므로, 乙이 부동산의 권리관계에 관하여 성실하고 정확하게 설명하였다면 甲이 丙 회사와 임대차계약을 체결하지 않았거나 신탁등기를 말소받기도 전에 미리 임대차보증금을 지급하지 않았을 가능성이 크므로, 乙에게는 선관주의의무나 공인중개사로서의 주의의무를 다하지 않은 과실이 있고, 그로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 해당한다고 볼 여지가 있으며, 甲이 신탁등기 말소 없이 임대차보증금을 먼저 지급하였더라도 그로 인하여 乙의 과실과 임대차보증금을 반환받지 못한 甲의 손해 사이에 상당인과관계가 단절된다고 할 수 없는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.<br/>

[1] 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다. 나아가 직접 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다.<br/> [2] 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하여, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다. 따라서 중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 한다. 또한 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서 중 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다.<br/> [3] 공인중개사법에 따른 중개업자인 甲이 乙의 다가구주택 임대차계약을 중개하면서 다가구주택에 설정된 근저당권의 채권최고액과 실제 피담보채무액은 고지·설명하였으나, 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 설명하거나 근거자료를 제시하지 않았고, 중개대상물 확인·설명서 중 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에 임대인으로부터 구두로 확인받은 임차보증금 총액만을 기재하였는데, 이후 다가구주택에 대하여 부동산임의경매개시결정이 이루어졌고, 확정일자 부여현황 확인 결과 乙보다 선순위의 임차인들이 갖는 임대차보증금 총액이 중개대상물 확인·설명서에 기재된 금액을 훨씬 초과하고 있었으며, 다가구주택은 감정평가액보다 낮은 가격에 매각되어 乙이 배당절차에서 소액임차인, 근저당권 등에 대한 우선배당 결과 임대차보증금반환채권에 관하여 배당을 받지 못한 사안에서, 甲이 중개대상물 확인·설명서에 기재한 내용은 임대인으로부터 구두로 확인받은 금액이 전부로 다가구주택 임차인들의 실제 보증금이 얼마인지, 그중 소액보증금이 얼마인지를 전혀 알 수 없게 되어 있고, 그 금액조차 실제 선순위 임차인들의 임대차보증금 총액에 미달하였으며, 중개업자로서는 임대인이 관련 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 확인한 금액이 실제와 다를 수 있고 상당수의 소액임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보아야 하는데도, 甲은 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 총액으로 알려준 금액만을 기재하였을 뿐 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음을 알리는 등으로 다가구주택의 중개업자로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았고, 乙로서는 이러한 사정을 알았다면 다가구주택을 임차하지 않았거나 적어도 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 여지가 큰데도, 甲이 중개대상물 확인·설명의무를 부실하게 한 것이 아니라고 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.<br/>

[1] 공공건설임대주택의 임차인이, 비록 우선분양전환청구권을 행사할 수 있는 자격요건의 구비 여부가 확정되지 않았고 분양전환시점이 도래하지 않았더라도, 표준임대차계약서상 분양전환의 가격조건 조항이 강행법규를 위반하여 임차인의 법적 지위에 불안한 점이 있다면, 법적 불안정을 해소하기 위하여 위 조항의 무효 확인을 구할 법적 이익이 있다고 본 사례.<br/>[2] 10년 공공건설임대주택 표준임대차계약서에서 “임대주택의 분양전환가격 산정기준은 분양전환 당시의 감정평가금액으로 한다”라고 정한 사안에서, 위 조항은 입주자 모집공고에 포함된 내용 중 일부이고,구 임대주택법 시행규칙(2006. 8. 7. 건설교통부령 제530호로 개정되기 전의 것) 제3조의3 [별표 1] 제1호 (가)목의 내용을 그대로 임대차계약에 포함시킨 것에 불과한 점 등에 비추어, 위 조항은 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이고, 계약의 성질상 설명이 현저히 곤란한 것에 해당하므로, 대한주택공사가 임차인들에게 명시·설명하지 않았더라도 이를 임대차계약의 내용으로 주장할 수 있다고 본 사례.<br/>[3]구 임대주택법(2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전의 것) 제15조는 ‘건설임대주택을 임차인에게 우선분양하는 방법·절차 및 가격 등’ 즉, 급부행정의 영역을 규율하고 있는 것이므로, 그 성격상 임차인에 대한 관계에서 기본권을 제한하거나 침해하는 것이 아니고, 또한 위 법률조항의 위임사항의 중심적 개념인 ‘분양(전환)’은 부동산에 관한 사법상의 처분으로서, 그 성질은 어디까지나 사경제적 작용인 점에서 위 법률조항에 의한 위임사항은 결국 성질상 법률유보사항이 아니다. 따라서 애당초 법률로 정할 사항이 아닌 이상, 여기에 위임입법을 통제하는 포괄위임금지의 원칙이 적용될 여지가 없다. 나아가 구체적으로 임대주택의 분양전환가격을 어떻게 결정할 것인지는, 구체적인 주택공급 상황, 주택가격 동향, 경제사정, 임대주택의 공급주체, 임대기간 등의 변화에 따라서 달라져야 할 성질의 것이고, 그 세부적인 사항을 모두 국회에서 제정한 특별법이나 대통령령에 빠짐없이 규정하도록 요구하는 것은 불가능하거나 부적당하다. 결국, 이 같은 이유 때문에구 임대주택법 제15조 제3항은 법률에서 그 대강의 내용을 규정한 다음 대통령령에 의하여 부분적인 보충을 할 수 있도록 하는 입법방식을 취한 것인데,구 임대주택법 시행령(2007. 3. 27. 대통령령 제19975호로 개정되기 전의 것) 제13조 제3항이 준용하는제9조 제5항은 이를 더 구체화한 다음 구체적인 분양전환가격의 산정기준을 다시 건설교통부령에 재위임하고 있는바, 이들 규정들과 관련 규정들을 종합하여 보면, 시행규칙에 의하여 보충될 내용의 대강을 충분히 예측할 수 있고, 오히려 관련 법령들을 종합하여 보면, 10년 공공임대주택의 분양전환가격은 주변시세보다는 저렴한 수준에서 결정되도록 되어 있고, 가격이 급등할 경우 적정한 가격으로 제한할 수 있도록 분양전환가격의 상한선도 규정하고 있으며, 임차인의 우선분양권은 임대기간 만료 이후 분양전환시 예상되는 기대이익에 불과할 뿐 재산권이라고 볼 수 없고, 민간건설임대주택은 공공건설임대주택과 달리 분양전환가격 산정기준에 대한 제한이 없어 임대사업자가 분양전환가격을 자유롭게 정할 수 있는 관계로, 임차인들은 도리어구 임대주택법 시행규칙(2006. 8. 7. 건설교통부령 제530호로 개정되기 전의 것) 제3조의3 [별표 1] 제1호 (가)목으로 인하여 민간건설임대주택의 임차인보다 저렴한 가격으로 분양전환받을 수 있는 혜택을 누리고 있는 면이 있으므로,위 시행규칙 제3조의3 [별표 1] 제1호 (가)목이 포괄위임금지의 원칙에 관한헌법 제75조에 위배된다고 볼 수는 없다.<br/>[4] 10년 공공건설임대주택 표준임대차계약서에서 “임대주택의 분양전환가격 산정기준은 분양전환 당시의 감정평가금액으로 한다”라고 정한 경우, 위 조항 및 그 근거가 된구 임대주택법 시행규칙(2006. 8. 7. 건설교통부령 제530호로 개정되기 전의 것) 제3조의3 [별표 1] 제1호 (가)목에서 규정하는 ‘감정평가금액’을 적용함에 있어서, 분양전환을 통하여 임대사업자는 합리적인 한계를 넘어서 폭리를 취하게 되는 데 반하여, 분양전환가격이 지나치게 높아 임차인들의 우선분양권은 사실상 박탈하는 것과 같은 결과가 초래되어서는 안 된다. 따라서 분양전환시에 감정평가금액을 구체적으로 산정함에 있어서는, 평가 결과가 크게 부적정할 경우 적정하다고 판단되는 다른 방식으로 평가할 수 있다고 규정한감정평가에 관한 규칙 제10조 제2항의 입법 취지를 십분 감안하여, 폭등한 가격이 그대로 반영되게 되는 거래사례비교법만을 고집할 것이 아니라, 비용성의 원리를 따르는 평가방식인 원가법에 따른 감정평가금액을 고려하는 등으로(감정평가에 관한 규칙 제10조 제1항 참조), 분양전환 당시의 시장상황에 따른 합리적인 대응이 필요하다.<br/>

[1] [다수의견] 구 임대주택법(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제14조 제1항, 구 임대주택법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제12조 제1항, 건설교통부장관의 「임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료」 고시(2004. 4. 2. 건설교통부 고시 제2004-70호로 전부 개정된 것) 등 공공건설임대주택의 임대보증금과 임대료의 상한을 정한 규정은 법령 제정의 목적과 입법 취지 등에 비추어 그에 위반되는 약정의 사법적 효력을 제한하는 효력규정으로 보아야 한다. 그리고 건설교통부 고시에서 말하는 ‘임차인의 동의’란 임대주택을 공급받으려고 하는 사람이 표준임대보증금과 표준임대료로 임대차계약을 체결할 수 있는 상황에서 스스로 금액의 상호전환 여부를 선택하는 것을 의미한다. 가령 임대사업자가 임대보증금과 임대료를 임의로 상호전환하여 정한 임대차계약 조건을 제시하고 이를 그대로 받아들이거나 아니면 임대주택 청약을 포기하는 것 중에서만 선택할 수 있도록 한 경우에는 임차인에게 동의권이 부여되었다고 볼 수 없다. 따라서 임대사업자가 임대료의 일부를 임대보증금으로 상호전환함으로써 표준임대보증금보다 고액인 임대보증금으로 임차인을 모집하고자 하는 경우에는 표준금액과 전환금액을 모두 공고하거나 고지하여 임차인을 모집한 후 전환금액에 동의하는 임차인에 한하여 그 조건으로 임대차계약을 체결하여야 한다. 그러므로 임차인의 동의 절차를 올바르게 거쳤으면 유효한 임대차계약으로 성립될 수 있는 경우에도, 그러한 절차를 거치지 않고 일방적으로 상호전환의 조건을 제시하여 임대차계약을 체결하였다면 이는 효력규정인 임대주택법령에 위반된 약정으로서 무효가 된다.<br/> 건설교통부 고시에 의하여 산출되는 임대보증금과 임대료의 상한액인 표준임대보증금과 표준임대료를 기준으로 계약상 임대보증금과 임대료를 산정하여 임대보증금과 임대료 사이에 상호전환을 하였으나 절차상 위법이 있어 강행법규 위반으로 무효가 되는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임대사업자와 임차인이 임대보증금과 임대료의 상호전환을 하지 않은 원래의 임대 조건, 즉 표준임대보증금과 표준임대료에 의한 임대 조건으로 임대차계약을 체결할 것을 의욕하였으리라고 봄이 타당하다. 그러므로 임대차계약은 민법 제138조에 따라 표준임대보증금과 표준임대료를 임대 조건으로 하는 임대차계약으로서 유효하게 존속한다.<br/> [대법관 김신, 대법관 김소영, 대법관 권순일, 대법관 박상옥의 별개의견] 공공건설임대주택의 임대차계약에서 임대인이 임대주택법령에 정한 방식에 의한 임차인의 동의 없이 일방적으로 임대보증금과 임대료를 상호전환하여 임대보증금은 표준임대보증금을 초과하는 금액으로, 월 임대료는 표준임대료에 미달하는 금액으로 정함으로써 효력규정인 임대주택법령을 위반한 경우, 임대차계약상의 임대보증금은 표준임대보증금을 초과하는 한도 내에서 무효이나 임대차계약의 나머지 부분까지 무효가 되는 것은 아니므로 임대차계약상의 임대료 부분은 유효하게 존속한다.<br/>[2] 구 임대주택법(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제18조 제1항, 제3항과 그 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것) 제8조 제1항, 제2항 [별지 제10호 서식](표준임대차계약서)에 의하면, 위 법률의 적용을 받는 임대주택의 임대사업자는 표준임대차계약서 제10조 제1항의 각 호에 해당하는 사유가 있으면 임대차계약을 해지할 수 있도록 되어 있고, 제4호에는 임차인이 임대료를 ‘3월 이상’ 연속하여 연체한 경우가 해지사유의 하나로 규정되어 있다.<br/> 여기에 규정된 ‘3월 이상’은 3개월 이상 연속되어야 하므로 연체횟수가 3회 이상이어야 한다는 것은 의문의 여지가 없다. 그런데 만약 ‘3월 이상’이 연체횟수만을 의미할 뿐 연체금액의 의미는 배제된다고 보게 되면, 일반적인 임대차에 적용되는 민법 제640조가 “차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때”를 해지사유로 규정한 것과 대비하여 임대주택의 임차인이 오히려 더 불리하게 되는 경우가 발생할 수 있다. 이는 임대주택법의 적용 대상인 임대차계약에 대하여 해지사유를 더 엄격하게 제한하고 있는 입법 취지에 배치되므로, ‘3월 이상’은 연체횟수뿐 아니라 연체금액에서도 3개월분 이상이 되어야 한다는 뜻으로 새기는 것이 옳다.<br/> 다른 한편 위 해지사유는 ‘3월 이상’ 연속 연체로 규정되어 있을 뿐 매월 지급할 임대료 전액을 ‘3월 이상’ 연속하여 연체할 것을 요건으로 하고 있지는 않다. 그러므로 매월 임대료 중 일부씩을 3개월 이상 연속하여 연체한 때에도 전체 연체액 합계가 3개월분 임대료 이상이 되는 경우에는 해지사유에 해당한다. 그와 같이 새기더라도 민법상 일반 임대차보다 임차인에게 불리하지 않고, 이와 달리 매월 임대료의 일부씩만 연체한 경우에는 합계 금액이 아무리 늘어나도 해지를 할 수 없다고 해서는 임대사업자의 지위를 지나치게 불리하게 하는 결과가 되기 때문이다.<br/>

민법 제639조 제1항 본문은 "임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다."라고 규정하고 있다. 이때 임대인의 이의는 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 할 수 있고, 차임을 증액하지 않으면 임대차관계를 지속하지 않겠다는 것과 같이 조건부로도 할 수 있다. 다만 임차인의 신뢰를 보호하기 위한 위 규정의 취지에 비추어 볼 때, 묵시적 또는 조건부 이의가 있다고 보기 위해서는 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 임대인의 의사를 객관적으로 추단할 만한 사정이 있어야 한다. 한편 민법 제628조의 차임증액청구권은 임대차계약이 존속하고 있음을 전제로 행사하는 권리이므로, 임대인이 전 임대차기간 만료 후 차임증액청구권을 행사하였다는 사정만으로는 임대인이 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 의사에 기하여 민법 제639조 제1항의 이의를 하였다고 보기 어렵다.<br/>

[1] 지방자치단체가 조례를 제정할 수 있는 사항은 지방자치단체의 고유사무인 자치사무와 개별법령에 의하여 지방자치단체에 위임된 이른바 단체위임사무에 한하고, 국가사무로서 지방자치단체의 장에게 위임된 이른바 기관위임사무에 관한 사항은 조례제정권의 범위 밖이라고 할 것이다.<br/> [2] 민법 부칙 제3조는 사문서에 대한 확정일자 부여에 관하여, 제1항에서는 공증인 또는 법원서기가 사문서에 확정일자인을 날인하는 것을, 제4항 후단에서는 공무소에서 사문서에 어느 사항을 증명하고 기입한 일자를 확정일자로 하는 것을 각 규정하고 있는바, 제1항의 경우는 공증인 또는 법원서기가 사문서에 확정일자를 부여하는 것 자체를 그 본래의 직무로 하는 것이지만, 제4항 후단의 경우는 법원서기(또는 공증인) 외의 공무소는 사문서에 확정일자를 부여하는 것을 그 본래의 직무로 하는 것이 아니므로 법원서기 또는 공증인 이외의 공무소가 사문서에 단순히 일부(日附)만을 기재한 것으로는 아직 확정일부라고는 할 수 없고 그러한 공무소가 그 직무권한에 기하여 사문서에 어떤 사항을 증명하고 기재한 일자라야만 확정일자에 해당된다.<br/> [3] 조례에 의하여 읍·면·동·출장소가 주택임대차계약서에 확정일자를 부여하는 것은 민법 부칙 제3조 제1항에 근거한 것이고, 이는 법원서기가 사문서에 확정일자인을 날인하여 확정일자를 부여하는 국가사무 중 주택임대차계약서에 대한 확정일자 부여사무를 기관위임(위탁)받아 처리하는 것과 유사한 성격이라 할 것이고, 읍·면·동·출장소의 주민등록 담당공무원이 전입신고를 받을 때 그 신고자에게 주택임대차계약서의 확정일자에 관하여 고지, 안내, 확정일자부여 청구 여부의 확인 등을 하는 업무도 읍·면·동·출장소에서 주택임대차계약서에 확정일자를 부여하는 위와 같은 업무에 부수된 업무에 관한 것이므로, 그 업무의 성격 역시 주된 업무인 위 확정일자 부여업무와 마찬가지로 봄이 상당하다.<br/>

변론기일에 있어서 임대차계약취소처분이 적법한 것이다라는 주장은 같은 날 상대방에게 위 임대차계약해지의 의사표시를 한 것으로 볼 수 있다.<br/>

<br/> [1] 공공주택 특별법 제49조의2 제1항, 제2항 제3호에 따르면 공공임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 표준임대차계약서에는 공공주택사업자 및 임차인의 권리·의무에 관한 사항 등이 포함되어야 하며, 제49조의3 제1항 제7호에 따르면 공공주택사업자는 임차인이 공공임대주택을 고의로 파손·멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다. 이에 따라 구 공공주택 특별법 시행령(2020. 9. 8. 대통령령 제31005호로 개정되기 전의 것) 제47조 제2항 제4호에서는 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우를 해제·해지 또는 재계약 거절사유로 규정하고 있고, 구 공공주택 특별법 시행규칙(2020. 10. 19. 국토교통부령 제771호로 개정되기 전의 것) 제32조 제1항 [별지 제5호, 제6호, 제7호 서식] 표준임대차계약서에서도 시행령 조항 사유와 동일한 내용을 규정하고 있다. 따라서 공공주택 특별법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 법령 조항 및 표준임대차계약서 해당 조문 각 호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다.<br/><br/> [2] 공공주택 특별법 제2조 및 제48조 제1항에 따르면 공공임대주택에 대한 입주자의 자격과 입주자 관리 등에 관한 사항은 국토교통부령으로 정하도록 되어 있고, 그 조항에 따라 공공주택 특별법 시행규칙 제13조 제1항은 "공공주택의 입주자 자격, 입주자 선정방법 및 입주자 관리는 이 규칙에서 정하는 바에 따르되, 이 규칙에서 정하지 아니한 사항은 주택공급에 관한 규칙이 정하는 바에 따른다."라고 규정하고 있다. 그런데 2018. 12. 11. 국토교통부령 제565호로 개정된 구 주택공급에 관한 규칙(2023. 5. 10. 국토교통부령 제1211호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택공급규칙’이라 한다) 제53조 본문에 분양권 등을 갖고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 본다는 내용이 추가되었고, 그 부칙 제3조는 "제53조의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 경우로서 다음 각 호의 구분에 따른 분양권 등부터 적용한다."(이하 ‘경과규정’이라 한다)라고 규정하고 있다.<br/> 여기서 경과규정을 ‘이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 공공임대주택’으로 해석할 것인지 또는 ‘이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 분양권’으로 해석할 것인지에 따라 구 주택공급규칙 제53조의 적용 범위가 달라진다. 이 규정은 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 공공임대주택부터 적용한다는 의미로 해석하여야 한다. 그 이유는 다음과 같다.<br/> ① 경과규정을 해석하는 데에는 임대주택을 원활히 공급하여 국민주거생활의 안정을 도모하려는 임대주택 공급제도의 취지를 고려하여야 한다.<br/> ② 경과규정과 같이 구 주택공급규칙에 마련된 부칙은 주택의 공급에 관한 입주자 자격요건 등 세부규정을 개정하는 경우 공공임대주택의 입주자모집승인 신청 시점과 실제 입주자모집 시점 사이에 차이가 발생함을 고려하여 그 규칙의 적용 시점을 정하기 위해 둔 규정이다. 이와 같이 경과규정은 공공임대주택과 관련된 시점 중 하나로 해석하여야 하므로 경과규정에 ‘입주자모집승인을 신청하는 경우’ 부분은 ‘공공임대주택의 입주자모집승인 신청’ 시점을 의미하거나 이를 기준으로 삼은 것으로 보아야 한다.<br/> ③ 경과규정의 각 호에서는 보유 대상이 되는 분양권 등을 한정하고 있는데, 제1호 단서 (가)목 및 (나)목, 제2호에는 해당 분양권 등과 관련된 주택의 사업계획승인이나 입주자모집승인 신청 시점을 정하는 내용이 별도로 포함되어 있다. 만약 경과규정을 공공임대주택에 입주하려는 사람이 ‘이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 분양권’을 갖고 있는 경우로 해석한다면, 경과규정 제2호에 규칙 시행 전에 입주자모집승인을 신청한 분양권 등을 매매하여 가지고 있는 경우에도 구 주택공급규칙 제53조가 적용되도록 하는 규정을 두고 있는 것과 모순된다.<br/> 따라서 구 주택공급규칙이 시행된 이후에 체결되거나 갱신된 임대차계약이더라도, 규칙 시행 전에 있었던 입주자모집승인 신청을 통하여 임대주택에 입주를 한 임차인에게는 위 규칙이 적용된다고 할 수 없으므로, 임대인은 임차인이 위 규칙 시행 전에 입주자모집승인 신청이 있었던 임대주택에 입주하였다면 비록 위 규칙 시행 이후 다른 주택에 관한 분양권을 취득한 사실이 있다고 하더라도 이를 이유로 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수는 없다.<br/>