공사대금 청구, 유치권, 건설 분쟁 해결 절차와 판례를 안내합니다.
공사대금 분쟁은 건설 공사를 완성했으나 도급인이 대금을 지급하지 않거나, 하자를 이유로 지급을 거부하는 경우 발생합니다. 수급인(시공사)은 완성된 공사에 대해 도급대금 청구권을 가지며, 미지급 시 민사소송으로 청구할 수 있습니다.
수급인은 공사대금 지급을 담보하기 위해 시공한 건물이나 토지에 대해 유치권을 행사할 수 있습니다(민법 제320조). 유치권은 점유를 유지하는 한 인도를 거부할 수 있는 권리로, 경매 시에도 낙찰자에게 주장할 수 있습니다. 다만 점유를 잃으면 유치권도 소멸하므로 점유 유지가 중요합니다.
공사 하자가 발생한 경우 도급인은 하자보수청구권 또는 하자로 인한 손해배상청구권을 행사할 수 있습니다. 수급인의 하자담보책임 기간은 건물의 경우 인도일로부터 1~10년입니다(민법 제671조). 건설 분쟁은 건설분쟁조정위원회를 통해 소송 전에 조정을 받을 수도 있습니다.
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공사한 건물에 대해 공사대금채권이 있으면 유치권을 행사하여 점유를 유지할 수 있습니다(민법 제320조). 다만 점유를 임의로 포기하면 유치권이 소멸하므로 점유를 계속 유지해야 합니다. 유치권 행사 중 경매가 진행되어도 낙찰자에게 유치권을 주장할 수 있습니다.
하자 존재가 인정되더라도 하자와 공사대금은 별개의 청구로, 건축주는 하자 보수 또는 손해배상을 요구하면서 그 금액을 공제한 나머지 대금은 지급해야 합니다. 일방적으로 전액 거부하는 것은 부당합니다. 공사대금 지급 청구 소송을 제기하면 됩니다.
하도급거래 공정화에 관한 법률(하도급법)에 따라 하도급대금 미지급 시 공정거래위원회에 신고할 수 있습니다. 또한 민사소송으로 직접 청구하거나, 발주자에게 직접 지급을 청구하는 방법(민법 제404조 채권자대위권 활용)도 있습니다.
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